Что значит обременение квартиры

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Игнорирование рекомендаций опытных юристов о необходимости проверки на наличие/отсутствие обременений на квартиру еще до заключения сделки приводит к возникновению неприятных последствий.

  • перед новым собственником возникает вопрос о необходимости расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. При этом все расходы, которые были понесены при его заключении, бывший собственник возвращать добровольно не будет. Потребуется судебный процесс, который может затянуться надолго. Кроме того, нет гарантии того, что средства, потраченные на покупку квартиры, вернутся в полном размере и сразу;
  • возникнет дилемма – оставлять квартиру за собой или возвращать бывшему собственнику. При первом варианте потребуется погашение всех долгов, которые числятся по квартире. Например, бывший собственник остался должен по кредиту, оформленному под залог квартиры. Данные расходы дополнительно лягут на плечи покупателя;
  • заявить отказ от сделки может бывший собственник. При таком раскладе расходы, которые понес покупатель, придется возвращать через суд. А сам процесс возврата денег может растянуться на длительное время.

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Что значит обременение квартиры

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Плюсы и минусы при покупке такой недвижимости

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Кто может инициировать обременение недвижимости? По закону оно может быть установлено:

  • Что значит обременение квартирывладельцем квартиры;
  • решением суда;
  • физическими лицами, исполняющими должностные обязанности;
  • сотрудниками кредитных организаций, имеющими такие полномочия;
  • третьими лицами путем подачи иска в суд.

Обременения фиксируются в письменном виде, и документ получает правовой статус. В результате ограничения включаются в состав имущественных прав собственника.

Если квартира находится в залоге, то все сделки совершаются только с одобрения залогодержателя. Правообладатель может погасить долг путем отчуждения имущества в пользу кредитора.

Ограничения в виде аренды не лишают собственника права распоряжаться имуществом, но при этом он обязан соблюдать условия договора аренды. Владелец арендованной квартиры может ее дарить, закладывать, продавать. К новому владельцу переходят все ограничения имущественных прав, связанные с обременением.

Арестованная собственность лишает владельца права передачи ее третьим лицам. Он не может продать, сдать в аренду или совершить другие сделки с квартирой. Использовать жилплощадь разрешается до вынесения судебного решения о продаже имущества на торгах.

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

  • заявления залогодателя и залогодержателя;
  • заявления владельца закладной;
  • закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Запомните! Единственный положительный момент при покупке квартиры с обременением – ее низкая цена. Стоимость в отдельных случаях опускается в два и более раза.

Главный минус – воспользоваться полным правом собственности на такое жилье невозможно. То есть владеть и пользоваться можно, а распорядится по своему усмотрению – нельзя. А в отдельных случаях право пользования также невозможно.

Обременения, которые устанавливаются в строго предусмотренных законом случаях, не стоит путать с ограничениями, которые имеет квартира с долевой собственностью.

В первом случае на квартиру претендуют третьи лица, не имеющие никакого отношения к праву собственности, а во втором – право собственности принадлежит нескольким лицам. Продажа возможна только с согласия всех собственников.

Если покупатель согласен ждать определенное время до снятия обременения, например, при долгосрочной аренде или пожизненной ренте, то низкая стоимость продаваемой квартиры для него — огромное преимущество. Если покупка грозит притязаниями со стороны третьих лиц, то неприятных последствий и рисков утраты избежать не удастся.

Как снять обременение с квартиры

Для снятия ареста с имущества требуется решение суда или постановление судебного пристава. Предварительно должна быть устранена причина ареста.

Обременение арендой прекращается в срок, предусмотренный договором. Сократить этот период можно только в судебном порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Срок обжалования решения суда арбитраж

Что значит обременение квартиры

Ограничение ипотекой снимается при:

  • исполнении обязательств;
  • разрушении недвижимости;
  • продаже имущества для возмещения кредитных средств;
  • возникновении оснований для досрочного снятия залога.

Для снятия ипотечных ограничений необходимо предоставить в Росреестр заявления от держателя залога и кредитора. Если имеется закладная, то нужно получить отметку банка и приложить ее к заявлению. Срок снятия обременения составляет 3 дня с даты передачи документов в государственный орган. В результате собственник получает уведомление о проведенной регистрации и прекращении обременительных обязательств.

Снятие обременений возможно лишь при условии, что причины, которые повлекли их установление, отпали. Установление и снятие обременений осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Обременение на недвижимость – наличие определенных юридических условий, ограничивающих действия владельца с указанным объектом. Иначе говоря, собственник не в праве продать квартиру, не получив согласие на это у третьего лица, который заинтересован в этом.

В случае продажи такого жилья, к новому владельцу переходит и имеющееся обременение. Для предотвращения утаивания данного факта от покупателя, органы Регистрационной палаты указывают его в свидетельстве о собственности.

Существует несколько типов обременений:

  • Ипотека. Если владелец жилого помещения не выплатил долг за нее банку, то совершить ее продажу возможно, лишь с согласия указанной кредитной организации. Новому собственнику жилья с обременением банк имеет право ставить любые условия;
  • Рента. Если в квартире живет получатель ренты, то продать или подарить ее можно только с его согласия;
  • Арест. Наложение на жилье ареста производится в случае, когда долг по оплате коммунальных услуг превысит определенную сумму. Если собственник допустил возникновение этой ситуации, то распорядиться недвижимостью он сможет только после расчета с управляющей компанией;
  • Наем. Квартиросъемщики не имеют прав на недвижимость, однако, они могут там проживать до тех пор, пока не закончится срок, указанный в договоре аренды. Если владелец продаст такую недвижимость, то новый собственник не вправе выселять жильцов до этого момента;
  • Зарегистрированные граждане. При продаже недвижимости, все прописанные в ней люди должны самостоятельно выписаться из нее. При отказе сделать это, собственник может добиться этого через суд. Но некоторых людей нельзя выписывать без их согласия;
  • Аварийный дом. В здании, находящемся в плачевном состоянии, осуществить продажу жилого помещения невозможно;
  • Сервитут. В некоторых случаях, правом пользования жилым помещением обладают лица, которым оно не принадлежит. Для распоряжения недвижимостью необходимо получить их согласие.

Что значит обременение квартиры

Небольшой итог: арестованная квартира может быть продана лишь после погашения задолженности, жилье в аварийном доме не продать вообще, а во всех прочих случаях, все зависит от решения заинтересованных лиц.

Купля-продажа жилой площади с обременением

Совершение сделки «купли-продажи» квартиры с обременением осуществляется намного сложнее, причем для этого сторонам предстоит заполнить особый бланк договора.

Нюансы сделки

Обременение будет снято лишь после устранения ее причины. Но, в некоторых случаях, может возникнуть необходимость в реализации ипотечного жилья. Для совершения сделки, продавцу необходимо получить от банка разрешительные документы на это действие. После удачного решения этого вопроса, остается отыскать покупателей, которые согласятся стать обладателями обремененного жилья.

Оформление сделки происходит в следующем порядке:

  • Покупатель оформляет в банке-залогодержателе две ячейки. В первую кладутся средства, предназначенные для погашения ипотеки, а во вторую – вознаграждение продавцу;
  • За счет средств из первой ячейки выплачивается кредит, а оставшиеся деньги направляются продавцу;
  • Банк оформляет бумагу о том, что кредит полностью погашен;
  • Заключается договор купли-продажи;
  • Регистрационная палата оформляет переход права от одного гражданина к другому. Она же выдает справку о снятии обременения с недвижимости.

Безусловно, и в этом сценарии могут быть сбои. Например, после погашения долга покупателем, собственник может не захотеть продавать квартиру. Решить этот вопрос придется в суде. Во избежание неприятных моментов, стоит заключать предварительное соглашение с залогом. В бумаге должно быть прописано, что для оплаты жилья покупатель выделяет часть средств для погашения ипотеки.

Покупка недвижимости с обременением

Форма договора

Форма должна содержать информацию о том, что покупатель извещен продавцом о наличии обременения, а также в деталях расписан процесс взаиморасчета.

Избежать неприятных моментов поможет предварительное соглашение, в котором прописаны все основные моменты будущей сделки. Иногда квартиру с обременением продают на аукционе или торгах. Эти мероприятия организуют судебные приставы-исполнители.

Образец договора, по которому продается обремененная недвижимость, доступен для скачивания здесь.

Как снять обременение

Бумаги

Помимо того, что для прекращения действия обременения на жилую недвижимость необходимо выполнить какие-то условия (погасить ипотеку, например), нужно обратиться в Регистрационную палату с определенными документами.

Этот орган потребует предоставить следующий пакет бумаг:

  • Заявление с просьбой снять обременение;
  • Свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • Банковские документы, подтверждающие погашение долга и ипотечный договор;
  • Закладную.

Обременения права собственности на квартиру – что это такое

Заявление

Иск о снятии обременения с жилого помещения подается от имени собственника и банка-залогодержателя. Для его получения нужно обратиться в кредитную организацию и заполнить специальный бланк (его образец представлен ниже). Работники банка подписывают эту бумагу, после чего ее можно передать в Регистрационную палату.

Образец заявки на снятие обременения с жилой площади находится здесь.

Явиться в Росреестр необходимо всем собственникам, а в некоторых случаях, и доверенному лицу от банка. Справку, подтверждающую снятие обременения с жилья дают практически сразу. Получить новое свидетельство, в котором содержится информация об отсутствии обременения, получится лишь спустя месяц. Для этого придется уплатить государственную пошлину.

Ускорить процедуру получения справки или свидетельства о регистрации права собственности помогут риэлторы или посредники, способные подать документы вне очереди. Но за подобную услугу придется хорошо заплатить.

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Квартира с обременением — что это значит?

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Что значит обременение квартирыСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предлагаем ознакомиться:  Расчет больничного после декрета: как оплачивается и рассчитывается больничный лист после окончания декретного отпуска по уходу за ребенком

Как ограничиваются права собственника недвижимости?

Действующее гражданское законодательство предусматривает, что инициатором установления обременения на квартиру может выступать:

  • владелец квартиры;
  • суд, вынеся соответствующее решение по заявлению кредитора или третьего лица;
  • должностные лица правоохранительных органов по уголовным делам, находящимся в их производстве;
  • ответственные работники кредитных организаций, которые наделены такими полномочиями.

Любое обременение должно быть облечено в письменную форму, после чего документ приобретает соответствующий правовой статус. После этого обременения считаются включенными в состав имущественных прав собственника квартиры.

При условии, что квартира является залоговым имуществом, все сделки по ней могут происходить только после одобрения залогодержателем. Закон предусматривает возможность погашения долга собственником квартиры путем передачи ее в собственность кредитора.

Если обременения обусловлены выполнением условий договора аренды квартиры, который заключен на срок более одного года, собственник жилья обязан соблюдать условия сделки. Однако это не лишает его права подарить, продать, заложить квартиру.

При этом к новому собственнику перейдут все ограничения в имущественных правах, которые связаны с обременением. То есть и новый собственник обязан будет соблюдать условия договора аренды до окончания срока его действия.

При условии, что квартира арестована по решению суда, собственник жилья может ей владеть и пользоваться. А распорядиться по своему усмотрению не может. Обременение снимается после того, как квартира будет продана на открытых торгах.

Можно ли прописаться в квартире с обременением

Важно! Для решения вопроса о прописке в квартире с обременением существует два подхода:

  • собственник квартиры и его несовершеннолетние дети прописываются в жилом помещении без каких-либо условий. То есть получение согласия инициаторов обременения не требуется;
  • супруг и дети совершеннолетнего возраста прописаться в квартиру могут только лишь с согласия инициатора установления обременения.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.

Однако это касается не всех видов обременений:

  • так, квартира с арестом продаже не подлежит;
  • при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.

В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

  • Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
  • Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
  • Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
  • Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Необходимые документы

Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:

  • договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение;
  • выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения;
  • письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру;
  • выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире;
  • банковская квитанция по оплате государственной пошлины;
  • паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.

Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.

Например:

  • обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя;
  • обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально;
  • судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя;
  • продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства;
  • отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.

Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.

Процедура продажи жилья с обременением

Жилую недвижимость, имеющую обременение, потенциальные хозяева даже не рассматривают. Практика показывает, что ее цена намного ниже рыночной.

Этот факт стимулирует некоторых покупателей обратить внимание на обремененную квартиру. Поэтому начинать продажу подобной недвижимости стоит со сбрасывания цены для привлечения потенциальных владельцев.

Методика продажи жилья

Метод продажи квартиры с обременение сложнее, нежели обычной. Существует 2 варианта организации сделки, отличающиеся одним принципиальным моментом: снятие залога происходит до смены владельца или после.

При оформлении сделки до момента перехода прав на квартиру, необходимо согласовать смену владельца с кредитной организацией.

Что значит обременение квартиры

Покупатель становится новым собственником жилого помещения. Ему нужно поместить денежные средства, предназначенные для приобретения квартиры, в 2 банковские ячейки. В одну из них кладется сумма долга за кредит.

Остаток средств закладывается во вторую ячейку. После этой операции, происходит подписание бумаг о купле-продаже и передача заявления на регистрацию в Росреестр.

После того, как бумаги будут оформлены, а новый владелец получит свидетельство о регистрации прав, банк-залогодержатель погашает кредит средствами из первой ячейки. Продавец забирает денежное вознаграждение только после завершения оформления всех документов на нового хозяина.

Второй вариант действий состоит в заключении предварительного договора купли-продажи. После оформления сделки, продавец получает от покупателя крупный аванс, равный сумме долга по ипотеке. Продавец за счет этих средств гасит кредит.

После этого банк предоставляет бумаги о погашении ипотеки и снятии обременения с недвижимости. Они передаются в Регистрационную палату во время совершения сделки. Покупатель завершает процедуру оформления прав на купленную квартиру и передает продавцу оставшуюся сумму.

Важно знать

Пример заполнения заявления о снятии обременения с недвижимости в росреестр

Продавая обремененную недвижимость, нужно иметь ввиду следующие моменты:

  • Продать квартиру, скрыв от покупателя обременение, можно, но для этого придется дать взятки многим должностным лицам. Такие действия квалифицируются УК РФ как мошенничество. По мнению экспертов, выгоднее купить новую квартиру, чем платить взятки;
  • Квартиру с обременением не обязательно продавать. Если возникла необходимость расширить жилплощадь, то стоит провести переговоры с банком о выдаче еще одного займа на приобретение нового жилого помещения. Часть долга погасится позже после продажи старого;
  • Недавно приобретенную в ипотеку квартиру нельзя сразу продать. Кредитная организация устанавливает срок, в течение которого новый хозяин обязан пользоваться жильем без перепродажи. Чаще всего он составляет 6 месяцев, но может быть и больше;
  • Перед поиском покупателя, поинтересуйтесь у банка, дадут ли они разрешение на продажу жилья.

Арест недвижимости

Предлагаем ознакомиться:  Как выписать из квартиры временно зарегистрированного досрочно

Арест – еще один часто встречающийся вид обременения на недвижимость. С ним работать сложнее, чем с ипотекой. Продать квартиру можно только после устранения причин ареста и его снятия. За решением вопроса следует обращаться в органы, которые его наложили.

Существуют ситуации, когда судебные органы требуют за снятие ареста очень большую сумму денежных средств, которыми должник не обладает. Продать недвижимость получится только через торги. Во всех случаях ареста, следует обратиться в полицию для выяснения причин его наложения и способов снятия.

Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение. Главная опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого».

В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями. Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.

Как же происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.

Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу.

Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание. Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.

Продажа квартиры с обременением влечет за собой следующие последствия:

  • бывший собственник освобождается от обязательств, которые он нес в результате установленного обременения;
  • новый собственник принимает на себя все обязательства, которые установлены обременениями. Например, при покупке ипотечной квартиры к новому собственнику переходит обязанность выплачивать кредит, который был выдан бывшему собственнику на приобретение жилья;
  • арест или запрещения, которые возникли до регистрации перехода прав на квартиру, могут повлечь признание сделки недействительной. В результате этого стороны должны быть поставлены в первоначальное положение. Однако возникает закономерный вопрос – кто вернет деньги покупателю, если их уже истратил продавец;
  • к таким же последствиям может привести сделка с квартирой, собственник которой является несовершеннолетним, служит в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы.

Где проверить наличие обременения на квартиру

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены.

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина.

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Чем опасна квартира с обременением

Смеем заметить, что продажа квартиры с обременением – операция довольно рискованная, представляющая опасность не меньшую, чем при приобретении.

Если вы продали квартиру, но не сняли обременения, то придется дополнительно потратиться на судебные тяжбы и ускоренное решение вопросов со снятием обременений, чего будут требовать, в свою очередь, новоиспеченные собственники.

Тому владельцу, который по причине каких-либо обстоятельств не смог снять ограничения с объекта недвижимости и передал права, потребуется длительное разбирательство с имеющимися проблемами.

Немалой сложностью будет выступать то обстоятельство, когда собственник следом за подписанием документов по продаже покинул территорию государства и утратил возможность вернуться для устранения всех проблемных вопросов.

Покупателю также не выгодно приобретать обремененную недвижимость, поскольку ограничения выступят преградой к полноценному распоряжению имуществом.

Довольно сложными для разрешения также являются случаи с несовершеннолетними владельцами или совладельцами квартир. Здесь следует учесть и возможную дополнительную финансовую стимуляцию опекунов и родителей, а потому не поленитесь заглянуть в домовую книгу, это не будет лишним.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Оцените статью
Юрист онлайн
Добавить комментарий

Adblock detector