Как выбрать банк для ипотеки Подбор ипотечного кредита с наилучшими условиями

 ШАГ 1: Определяемся с типом жилья

Перед началом процедуры оформления жилищного займа заемщику следует определиться, какую недвижимость он будет приобретать – квартиру в новостройке или уже готовое жилье. Каждый тип имеет свои плюсы и минусы, а также особенности получения ипотеки. Выбрать тип жилья необходимо для того, чтобы знать на какую программу подавать заявку.

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные отличия от приобретения жилья на вторичном рынке. Процедура имеет достоинства и недостатки.

К плюсам относятся:

  1. Сравнительно низкая цена. Цены в среднем меньше аналогичных объектов вторичного рынка примерно на 20-40% и зависят от этапа строительства (чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет).
  1. Покупка квартиры, где никто раньше не жил. Новое жилье имеет массу плюсов для потенциальных хозяев, так как им предоставляется возможность на свое усмотрение и вкус обустроить жилплощадь (сделать подходящий ремонты, выбрать мебель и предметы интерьера).
  1. Возможность еще на этапе строительства договориться с застройщиком об индивидуальном проекте. Можно обсудить нужную планировку, качество отделки и иные свойства.
  1. Юридическая чистота сделки. Новое жилье в юридическом смысле отличается прозрачностью. Обычно такие объекты продаются напрямую у компаний-застройщиков, готовых предоставить полный комплект нужных документов.
  1. Периодические акции и скидки от компаний-партнеров банка.

В целях увеличения объемов кредитования и стимулирования продаж клиентам часто предлагается ипотека по сниженной процентной ставке на приобретение объектов в ряде компаний.

Минусы:

  • возможность покупки квартиры только у аккредитованной конкретным банком строительной компании, что сужает выбор;
  • вероятность задержки сроков сдачи дома в эксплуатацию (что часто бывает даже у проверенных девелоперов), что отодвигает переезд на неопределенное время;
  • проведение ремонтных и отделочных работ, обустройство, требующие дополнительных вливаний денег и время.

Вторичным считается жилье с уже оформленным свидетельством о праве собственности. При этом год постройки значения не имеет. Есть такое свидетельство, значит недвижимость вторичная.

Основными преимуществами ипотечного кредитования вторичного жилья являются:

  1. Свобода выбора приобретаемого объекта (вы сами выберете, в каком районе, у какого продавца и какое жилье покупать жилье).
  2. Возможность полного контроля в процессе покупки (можно проверить все коммуникации, качество ремонта, технические и эстетические свойства жилплощади).
  3. Возможность заселиться в квартиру без ожидания.
  4. Более лояльное отношение кредитных учреждений при покупке вторичного жилья.

Недостатки:

  • высокая стоимость, обусловленная наличием ремонта, коммуникаций, мебели;
  • вероятность возникновения юридических проблем (вторичные квартиры сложнее проверить на юридическую чистоту);
  • необходимость ремонта (если приобретается не новое жилье, то вполне вероятно, что оно может потребовать ремонта или замены коммуникационных систем);
  • повышенные ставка ни покупку готового жилья.

Если выбирать между ипотекой на вторичку и строящимся жильем, то выбор стоит делать в пользу того варианта, который сопряжен с меньшими временными и материальными издержками для клиента.

Пожелания и возможности

Условия выдачи кредита для покупки квартиры на вторичном рынке, новостроек и домов могут быть разными даже у одного кредитора. Также существуют ограничения по техническим характеристикам объекта. Это может быть год постройки, материалы стен и перекрытий, этажность и т.д. Часто такие требования разные для Москвы и регионов.

Далее заемщик должен определиться с размером первоначального взноса и, соответственно, с суммой кредита. Необходимо помнить, что покупка жилья в ипотеку требует ряда дополнительных затрат и не стоит рассчитывать, что все имеющиеся деньги можно потратить на оплату взноса.

Следующим этапом является правильная оценка личного бюджета. Заемщик должен понимать, какую сумму он готов отдавать ежемесячно. Не рекомендуется оформлять кредит на условиях, когда обязательный платеж находится на «грани возможностей» бюджета.

Потенциальный заемщик должен оценить свою привлекательность для банка. Если отсутствуют официальные доходы или их размер недостаточный, то рассчитывать на низкие проценты сложно. Это относится и к заемщикам, у которых небольшой трудовой стаж, не идеальная кредитная история или есть задолженность в других банках.

Также играет роль возраст. Стоит обратить внимание, что максимальное количество лет, которое указывают банки в своих требованиях, означает возраст заемщика на момент окончания кредитного договора, а не на дату его заключения. Поэтому не все заемщики могут рассчитывать на получение долгосрочной ипотеки, даже если банк ее и декларирует.

После того как потенциальный заемщик разобрался со своими пожеланиями и возможностями, можно начинать поиск оптимального кредитора.

ШАГ 2: Подбираем ипотеку по процентам

Еще один важный критерий в вопросе выбора банка для ипотеки – процентная ставка. Для вторичного и первичного рынка ставки практически выровнялись, хотя и остается некоторое превышение для первого по сравнению с новостройками.

Предлагаем ознакомиться  Справка с места работы - бланк и образец заполнения

Обзор процентных ставок в ведущих российских банках РФ приводится в таблице ниже.

Банк Базовая ставка, % ПВ, % Стаж, мес Возраст, лет
Сбербанк 9,2 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9.2 20 6 21-60
Росбанк 10.74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9.1 15 6 21-65
Абсалют банк 10.75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9.8 20 4 21-65
Дом.РФ 9.4 15 3 21-65
Уралсиб 9.49 10 3 18-65
Ак Барс 9.2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9.49 20 3 21-75
ФК Открытие 9.2 15 3 18-65
Связь-банк 9.3 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9.8 10 6 21-65
Металлинвестбанк 9 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 15 4 21-65
СМП банк 9,5 15 6 21-65
Юникредитбанк 9,4 20 6 21-65
Альфабанк 9,19 15 6 20-64

Окончательное значение ставки будет установлено после индивидуального рассмотрения каждой заявки с учетом принадлежности клиента к определенной категории, предоставленного пакета документов и иных параметров сделки.

Сведения по ставкам на ипотеку в случае приобретения первичного жилья представлены в следующей таблице.

Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет
Сбербанк 9,3 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9,2 20 6 21-65
Росбанк 10,74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9 20 6 21-65
Абсалют банк 10,75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9,15 15 4 21-65
ДОМ.РФ 8,9 15 3 21-65
Уралсиб 9,49 10 3 18-65
Ак Барс 9,2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9,49 20 3 21-75
ФК Открытие 8,8 15 3 18-65
Связь-банк 9,2 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9,8 15 6 21-65
Металлинвестбанк 9,1 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 20 4 21-65
СМП банк 10,99 15 6 21-65
Альфабанк 9,29 15 6 20-64
Юникредит банк 9,4 20 6 21-65

Стабильность и репутация

Оформлять долгосрочный кредит лучше в банках, которые работают на рынке много лет и имеют хорошую репутацию. Поиск стоит начать с крупных финансовых учреждений. Их ставки, скорее всего, не самые низкие, но у клиента будет больше уверенности, что в процессе получения кредита и его обслуживания не возникнут неприятные сюрпризы.

Кроме крупных банков, стоит обратить внимание на кредитные учреждения, которые специализируются на ипотечном кредитовании. Они, как правило, имеют несколько программ, и готовы подобрать оптимальные условия для каждого клиента. Процедура согласования и выдачи кредита в таких банках обычно проходит очень быстро.

Как выбрать банк для ипотеки Подбор ипотечного кредита с наилучшими условиями

Хорошим знаком для выбора банка является наличие у него большого количества различных ипотечных программ, партнерских отношений с застройщиками и риелторами. Иногда банки имеют собственную базу жилья, которое выставлено на продажу. Все это свидетельствует, что банки очень внимательно относятся к направлению ипотечного кредитования.

Найти отзывы о банке в интернете не составит труда, но сложно оценить их правдоподобность. Хороший и хвалебный отзыв может быть заказным, а плохой отзыв мог написать обиженный клиент, который сам не выполнил условия договора. Лучше попытаться поговорить с реальными клиентами банка, которые оформляли ипотечный кредит ранее и могут рассказать обо всех нюансах работы финансового учреждения.

ШАГ 3: Проверяем требования банка к заемщику

Высокая доля отказов по подаваемым ипотечным заявкам связана с несоответствием клиента предъявляемым кредитором требованиям. Именно поэтому рекомендуется проверить себя на соответствие еще до начала сбора документов.

Типичные проблемы

К типичным проблемам или причинам отказа относятся:

  • несоответствие возрастному цензу (большинство банков рассматривает клиентов в возрасте от 21 до 65 лет – наиболее осознанный возраст для исполнения кредитных обязательств);
  • отсутствие российского гражданства или регистрации на территории РФ (лишь немногие банки готовы принимать заявки от иностранцев, без гражданства и регистрации);
  • несоответствие минимальному стажу работы (клиентам со стажем менее 3-6 месяцев на последнем месте занятости и 1 года в общем большинство банков озвучит отрицательное решение);
  • наличие судимости (лица, имеющие погашенную или действующую судимость, вряд ли смогут взять ипотечный займ);
  • испорченная кредитная история (наличие сведений об испорченной финансовой репутации характеризует заемщика, как неблагонадежного партнера, с которым не захочет связываться ни один кредитор);
  • отсутствие созаемщиков и поручителей (в ряде случаев наличие страховки в виде созаемщика/поручителя может положительно повлиять на исход рассмотрения заявки).

Так как любая кредитная организация стремится минимизировать свои потенциальные риски, существует высокая доля вероятности вынесения отрицательного решения во всех обозначенных случаях. Требования для ипотеки подробно рассмотрены далее.

Реальная стоимость кредита

  1. размера процентной ставки;
  2. наличия и размера дополнительных комиссий;
  3. размера страховых платежей;
  4. схемы расчета графика погашения.

Самую низкую ставку банк обычно предлагает действующим клиентам с хорошей репутацией. Поэтому поиски кредитора стоит начинать с того банка, где потенциальный заемщик ранее успешно обслуживался.

Банк не всегда дает клиенту право выбора графика погашения. Как правило, чаще используют аннуитетный график. Если заемщику в силу личных обстоятельств более удобно осуществлять погашение задолженности по дифференцированной схеме, то стоит при первой консультации в банке уточнить такую возможность.

Согласно действующему законодательству, обязательным является исключительно страхование недвижимости, которая выступает залогом. Но очень часто банки требуют заключить также договор страхования жизни и здоровья, а также титульного страхования. Если заемщик отказывается, то процентная ставка повышается.

ШАГ 4: Рассчитываем платежеспособность и необходимый доход

Тип платежей

Предлагаем ознакомиться  Как вернуть проценты по кредиту

АннуитетныйДифференцированный

Срок кредита

0 год1 год2 года3 года4 года5 лет6 лет7 лет8 лет9 лет10 лет11 лет12 лет13 лет14 лет15 лет16 лет17 лет18 лет19 лет20 лет21 год22 года23 года24 года25 лет26 лет27 лет28 лет29 лет30 лет

0 мес.1 мес.2 мес.3 мес.4 мес.5 мес.6 мес.7 мес.8 мес.9 мес.10 мес.11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срокаУменьшение суммыЕжемесячное уменьшение срокаЕжемесячное уменьшение суммы


Срок мес.
Сумма руб.
Ставка %
Переплата руб.
Начало выплат
Конец выплат
Необходимый доход
Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

На начальном этапе рассмотрения заявки следует реально оценить свою кредитоспособность. Для это лучше воспользоваться наглядным ипотечным калькулятором, с помощью которого можно сделать расчет ежемесячного платежа, итоговую стоимость займа, а также определить минимальный доход заемщика

Типичные проблемы

Препятствующими факторами в одобрении заявки на ипотечное кредитование в выбранном банке могут стать:

  1. Отсутствие возможности подтвердить доход с помощью официальных документов (одни банки рассматривают только заявки от клиентов со справками 2-НДФЛ и копией трудовой, другие готовы учесть иные формы подтверждения).
  2. Нехватка дохода (если кредитные платежи составляют свыше 40% от ежемесячного дохода семьи заемщика, то скорее всего, он получит отказ в выдаче ипотечного кредита).
  3. Отсутствие дохода (такая ситуация встречается довольно редко и свойственна обычно людям, живущим на социальные пособия, размер которых не позволяет рассчитывать на покупку жилья даже в кредит).

С помощью онлайн калькулятора пользователь получит минимальную цифру зарплаты, которая устроит большинство российских банков. Как правило, потребуется подтвердить факт ее получения с помощью официальных или неофициальных источников. К последним относятся банковские выписки, договор об аренде недвижимости, справка о получении соцвыплат и т.д.

Специальные условия

​Банки часто предлагают специальные условия для определенных групп клиентов или на покупку отдельного вида жилья. Например, если семья имеет право на материнский капитал, то можно воспользоваться сертификатом при оформлении ипотечного кредита. Необходимо узнать какие банки принимают сертификаты, а также условия предоставления таких кредитов.

Как выбрать банк для ипотеки Подбор ипотечного кредита с наилучшими условиями

Существует также государственная программа, согласно которой банки имеют возможность предоставлять ипотечные кредиты под более низкие проценты. Особенность состоит в том, что квартиру можно приобрести только в новостройке. Если заемщик желает приобрести такое жилье и соответствует всем остальным требованиям, которые выдвигаются согласно программе субсидирования, то такая ипотека станет оптимальным вариантом кредитования.

Есть также программы для молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы. Если потенциальный заемщик попадает под одну из этих категорий, стоит поискать такие специальные предложения.

Также необходимо особо уделить внимание акциям, которые проводят банки. Их действие направлено на привлечение новых клиентов. Такие условия могут быть очень интересными, но требует очень тщательного изучения. За привлекательными ставками могут скрываться комиссии или ограничения на досрочное погашения.

При желании приобрести квартиру в новостройке, даже если она еще не сдана в эксплуатацию, стоит поинтересоваться рекомендациями застройщика. Очень часто строительные компании сами пользуются кредитами. В последующем, кредитор предлагает физическим лицам ипотеку на выгодных условиях для покупки этих квартир.

ШАГ 5: Определяемся со сроком

После рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка клиенту будут оглашены основные параметры кредита в случае его одобрения, в том числе срок погашения. Банк определяет срок кредитования с учетом минимизации возможных рисков. То есть это тот период, в течение которого заемщик будет исполнять свои обязательства с приемлемой нагрузкой на семейный бюджет.

В случае, когда клиент имеет высокий уровень платежеспособности, кредитор учитывает его пожелания по срокам возврата задолженности (как в большую, так и в меньшую сторону).

Важно понимать, что чем дольше будет погашаться ипотека, тем больше будет по ней переплата. Поэтому тому, кто имеет возможность быстро рассчитаться с банком, рекомендуется оформлять кредит на максимально короткий срок.

В то же время, если вы переживаете за возможность оплачивать ипотеку, то лучше перестраховаться и взять ипотеку на длительный срок с минимальными платежами, чтобы не выходить на просрочку, а когда будут появляться свободные средства, то просто будете гасить ипотеку досрочно.

Как выбрать банк для ипотеки Подбор ипотечного кредита с наилучшими условиями

Российские банки выдают ипотеку на срок от 3 до 30 лет.

Досрочное погашение

Практически каждый заемщик планирует погасить кредит досрочно. Все условия такого погашения необходимо выяснять заранее. Банк не имеет право запрещать платить кредит с опережением графика, но может выдвигать особые требования по его осуществлению. Это может быть необходимость письменного заявления о своем намерении погашения за несколько дней или даже недель, ограничение по сумме в виде кратности платежу и т.д.

ШАГ 6: Определяемся с первоначальным взносом

Большинство игроков банковского сектора России в перечне обязательных требований обозначают необходимость уплаты первоначального взноса. В силу экономического кризиса в стране кредиторов, готовых выдавать займы с нулевым взносом, практически не осталось.

Минимальное значение первого платежа составляет 10%. Большинство предложений предполагает внесение от 15-20% от рыночной цены приобретаемого объекта.

Ряд кредиторов готов кредитовать население при предоставлении всего двух документов (без подтверждения занятости и дохода). В этом случае необходимо будет единовременно оплатить свыше 40-50% от стоимости жилья.

Большой первый взнос – дополнительная гарантия добросовестности клиента для банка.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на интернет провайдера Азимут-Р

Избежать оплаты первого взноса можно с помощью следующих вариантов:

  • оформить кредит в размере 100% от цены объекта (предоставляет несколько банков);
  • получить дополнительный кредит на оплату взноса (потребительского или под залог имеющейся недвижимости);
  • взять в долг у родственников или друзей;
  • воспользоваться сертификатом на материнский капитал;
  • получить субсидию от государства (такой льготой могут воспользоваться только некоторые категории граждан – инвалиды, малоимущие, бюджетные работники и т.д.);
  • намеренное завышение стоимости квартиры (данный способ чреват непрохождением оценки жилья);
  • оформить займ на первый взнос у застройщика или агентства недвижимости (может быть, как процентным, так и беспроцентным);
  • получить скидку от застройщика в размере первоначального взноса по кредиту.

ипотека на новостройку

Подробнее ипотека без первоначального взноса описана в специальном посте.

Штрафные санкции и реструктуризация

Особого внимания заслуживает размер штрафных санкций за невыполнение условий кредитного договора. Конечно, будущие заемщики не планируют выходить на просрочку (кроме мошенников), но от этого никто не застрахован. Иногда просрочка в несколько дней может вылиться в немаленькую сумму штрафных санкций.

Кроме того, необходимо заранее узнать порядок действий банка при невыплате кредита, а также возможность реструктуризации задолженности, в том числе предоставление кредитных каникул.

ШАГ 7: Собираем документы для заявки

Заняться сбором и подготовкой бумаг для подачи ипотечной заявки следует заранее, чтобы избежать возможных задержек. Также важно помнить, что многие справки и документы имеют свой срок давности (обычно не менее 30 дней).

В зависимости от выбранного банка список необходимой документации может существенно различаться. В стандартный перечень входят:

  • российский паспорт с отметкой о прописке;
  • документы о доходах и занятости;
  • документы на залог;
  • заполненная анкета-заявление.

Дополнительно может потребоваться предоставить пенсионное удостоверение, СНИЛС, свидетельство ИНН, водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет и т.д.

Для заявок по двум документам потребуется только паспорт и второй документ на усмотрение клиента (обычно СНИЛС или ИНН).

ипотека вторичное жилье

Все документы для ипотеки расписаны в отдельном посте.

В процессе анализа предложений по ипотеке лучше рассматривать минимум 5-7 банков и сравнивать их условия между собой на предмет выгоды и минимизирования издержек. Будущий банк-партнер должен иметь хорошую репутацию и положительные отзывы от действующих клиентов, доказанные результаты своей деятельности и разветвленную филиальную/банкоматную сеть.

Оптимальным вариантом станет обращение в свой зарплатный банк, так как к участникам зарплатных проектов каждая кредитная организация относится лояльно. Также плюсом будет, если банк относится к крупнейшим игрокам российского рынка и имеет продолжительную историю работы.

После того, как клиент определиться с банком, потребуется подать кредитную заявку. Сделать это можно, в основном, двумя способами: путем личного обращения в уполномоченное отделение или с помощью отправления заявки на сайте банка в онлайн-режиме.

Удобство получения и обслуживания

Конечно, размер расходов, связанных с обслуживанием кредита, играет первостепенную роль, но не стоит забывать и об удобстве. При прочих равных условиях, лучше обратиться в банк, который территориально легкодоступен. Далеко не все вопросы в процессе обслуживания ипотечного кредита можно решить по телефону или посредством интернет-банкинга.

Личное посещение

Практически всю информацию можно узнать на сайте банка и в телефонном режиме. Но лучше посетить отделение нескольких банков с наиболее выгодными условиями лично. Прежде всего, это позволит составить представление о формате работы с клиентами, ведь заемщику придется общаться с сотрудниками финансового учреждения не один год.

Стоит попросить предоставить предварительный расчет графика и дополнительных расходов в письменном виде. Также необходимо ознакомиться с текстом кредитного договора. Если сложно самостоятельно разобраться с отдельными пунктами, лучше проконсультироваться с юристом.

ШАГ 9: Что делать после одобрения

требования для ипотеки

После получения положительного ответа от кредитора заемщику потребуется:

  • найти приобретаемый объект недвижимости и заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи;
  • сделать оценку жилья (если объект – вторичка);
  • купить страховку;
  • оплатить первый взнос;
  • заключить кредитный договор и договор об ипотеке.

Затем сделка будет зарегистрирована в Регпалате, после чего банк перечислит остаток средств продавцу.

ШАГ 10: Важный момент по страховке

Обязательной является только имущественная страховка на вторичное жилье. Но многие банки пытаются убедить клиента в необходимости и неотъемлемости страхования жизни и здоровья заемщика, ссылаясь на то, что в случае отказа от этой слуги снизятся шансы на одобрение заявки.

Страховку обычно оформляет своя страховая компания выбранного банка (для крупных кредиторов). Альтернативных вариантов практически не дано.

Для понимания, как правильно выбрать ипотеку, каждый заемщик должен еще на начальном этапе определиться с типом приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная), проверить себя на соответствие всем требованиям, собрать полный пакет документов, ознакомиться с предлагаемыми ставками и реально оценить свои финансовые возможности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector