Как самому оформить продажу квартиры

С чего начать оформление?

Далеко не все понимают, но как и в любом другом деле, продажу квартиры следует начинать с постановки конкретной цели. Именно она определяет, в течение какого срока необходимо провести сделку, какие формы расчёта и величина задатка будут приемлемы для собственника.

Цели продажи могут быть различными, они определяются обстоятельствами в жизни собственника:

  • переезд в квартиру большей площади;
  • съезд в меньшее жильё;
  • изменение места жительства (например, переезд в другое государство или населённый пункт);
  • желание поменять квартиру на частный дом;
  • необходимость в крупной денежной сумме (например, на обучение, лечение или свадьбу);
  • приобретение дорогостоящего автомобиля;
  • желание вложить капитал в более прибыльные финансовые инструменты (о том, куда вложить деньги, читайте в нашей статье).;
  • решение открыть собственное дело.

Именно цель, ради которой собственник приступает к продаже жилой недвижимости, оказывает влияние на срок, необходимый для осуществления сделки.

? Если, например, человек принимает решение переехать в частный дом, чтобы жить «ближе к земле», сроки у него могут не поджимать. В итоге на продажу жилплощади он может потратить несколько месяцев и даже лет.

? Например, собственник нашёл квартиру большей площади по выгодной цене, о которой он долго мечтал. В связи с тем, что вариант лучший, он принимает решение не упускать возможность и внести задаток. Теперь, чтобы не упустить интересный вариант и не потерять деньги, переданные в задаток, квартиру необходимо продать быстро, примерно в течение месяца.

Как продавать квартиру: самостоятельно или через агентство недвижимости?
Самостоятельная продажа квартиры или с помощью посредника — преимущества ( ) и недостатки (-)

Самостоятельная продажа квартиры – довольно сложная процедура. Чтобы реализовать недвижимость максимально быстро и дорого, стоит воспользоваться представленной ниже инструкцией. Она была составлена профессионалами и уже помогла большому количеству продавцов.

Итак, рассмотрим пошагово, как правильно продать квартиру самостоятельно без помощи риэлторов.

Ранее отмечалось, что именно определение цели является первым шагом на пути к выгодной продаже недвижимости. Более того, этот этап – самый важный. Именно он определяет, за какое количество времени необходимо совершить сделку.

Как самому оформить продажу квартиры

Примерами целей продавца квартиры могут быть:

  1. Я продаю свою двухкомнатную квартиру за 2,5 миллиона рублей. После этого приобретаю автомобиль Лада Гранта в салоне за 500 тысяч. Оставшуюся сумму вкладываю в долевое строительство двухкомнатной квартиры в микрорайоне Майский от застройщика Апрель. Через 1,5 года у меня будет авто и квартира стоимостью 2,5 миллиона рублей.
  2. Я продаю четырёхкомнатную квартиру за 4 миллиона рублей. После этого приобретаю двухкомнатную за 2 миллиона и переезжаю в неё. За 1 миллион покупаю студию выросшему сыну. Оставшийся 1 миллион размещаю на депозит сроком 3 месяца. По истечении договора сумму с процентами вкладываю в собственный бизнес.

Оптимальный срок продажи квартиры определяется в зависимости от поставленной цели. Однако при грамотном расчёте стоимости и правильном проведении процедуры осуществить выгодную сделку можно в течение 1-2 месяцев.

Оценивая объект жилой недвижимости, следует основываться на представленных ранее критериях. Кроме того, в обязательном порядке стоит сравнить имеющуюся квартиру с аналогичными, представленными на нескольких сайтах недвижимости либо в местных средствах массовой информации.

Иными словами, если стоимость нескольких объектов недвижимости изменяется в конкретном диапазоне, стоит при формировании цены на своё жильё опираться именно на эти цены. Однако при этом закономерно возникает вопрос: к верхней или нижней границе диапазона стоит привязать стоимость продаваемой квартиры.

В этом случае следует тщательно проанализировать несколько характеристик:

  1. площадь квартиры – чем она больше↑, тем выше↑ цена;
  2. качество дома – чем он новее и лучше обустроен, тем дороже можно продать расположенную в нём квартиру;
  3. местоположение – в центре и некоторых престижных районах недвижимость дороже;
  4. состояние жилья – чем новее и качественнее отделка, тем больше стоимость.

Чем большему количеству критериев, повышающих цену жилья, соответствует квартира, тем дороже можно её продать.

Многие собственники принимают решение продать жилую недвижимость самостоятельно. При этом вполне закономерным является желание сделать это быстро и выгодно. В результате нередко возникает вопрос: насколько реально добиться этого, не обращаясь к риэлтору.

На самом деле желание срочно продать квартиру самостоятельно вполне осуществимо. Однако ещё до подачи объявления о продаже квартиры следует прислушаться к советам профессионалов. Риэлторы постоянно продают большое количество квартир и знают, как быстрее и эффективнее это сделать.

Чтобы с максимальной вероятностью продать жилую недвижимость быстро, важно установить на неё справедливую цену. Она не должна быть ни занижена, ни завышена. Адекватная стоимость всегда соответствует средней на рынке для аналогичного жилья (в подобном районе, доме, на таком же этаже).

Необязательно для оценки недвижимости прибегать к помощи профессионалов. Однако если продавец сомневается в собственных знаниях и силах, лучше воспользоваться помощью специалистов. Они хорошо ориентируются в ситуации, сложившейся на рынке, а также ценовой политике.

Профессионалы дадут быструю консультацию по вопросу установления справедливой цены и помогут дать адекватную оценку недвижимости.

Даже в том случае, если есть необходимость совершить сделку как можно быстрее, не стоит слишком сильно занижать цену. Такой подход может насторожить потенциальных покупателей, заставить думать, что с квартирой что-то не так.

При правильном подходе к установлению цены квартиры оптимальный срок продажи составляет около 1 месяца. Если стоимость будет ниже↓ средней, этот период можно сократить до 2-ух недель. Если же цена на жильё необоснованно завышена↑, его продажа может продлиться больше года. Этой информацией продавец в обязательном порядке должен владеть ещё до момента установления стоимости на свою квартиру.

? Таким образом, чтобы продать квартиру быстро и выгодно необходимо придерживаться следующих правил:

  • в первую очередь следует произвести расчёт адекватной цены недвижимости, соответствующей её реальной стоимости;
  • необходимо заранее продумать, как минимизировать недостатки квартиры не только при составлении объявления, но и при её демонстрации потенциальному покупателю;
  • продавец должен выбрать стратегию, которая будет максимально соответствовать его интересам.

Только соблюдая представленные выше правила можно рассчитывать, что сделка по продаже недвижимости будет проведена быстро и выгодно.

Если квартира находится в приемлемом состоянии, делать капитальный ремонт не придётся. Тем не менее, провести предпродажную подготовку необходимо для любой недвижимости.

Предпродажная подготовка требует от владельца недвижимости следующих действий:

  1. Устраните неприятные запахи. При осмотре квартиры первое, на что обращают внимание потенциальные покупатели, это запах. Со временем в любом жилье образуется специфический запах, который собственнику может быть незаметен. Однако для постороннего человека он может оказаться неприятен. В итоге при осмотре квартиры он может сразу решить, что она ему не подходит. Основными поглотителями различных запахов являются занавески, обои, деревянная мебель. Есть смысл переклеить стены пускай недорогими, но свежими и светлыми обоями. Перед продажей в обязательном порядке необходимо провести генеральную уборку санузла и ванной комнаты. Кроме того, не лишним будет тщательно проветрить квартиру и вымыть окна. Однако и нельзя переусердствовать. Потенциальный покупатель может решить, что продавец желает скрыть от него последствия неприятных событий, например, подтопления или пожара.
  2. Максимально освободите пространство. Стоит избавиться от громоздких шкафов. Они сильно сокращают пространство. В итоге возникает ощущение, что площадь комнат слишком мала. Однако риэлторы не рекомендуют полностью ликвидировать мебель. Многие потенциальные покупатели некомфортно чувствуют себя в совершенно пустом помещении.
  3. Расположите клиента, создав ощущение уюта и тепла. С этой целью можно использовать аромат свежего кофе или вкусного чая, цитрусовых. Такие запахи создают у посетителя ощущение домашнего уюта, улучшают настроение. В итоге потенциальный покупатель может быть настроен на продуктивную беседу. Создание различных ароматов является прекрасным способом психологического воздействия на клиента.
  4. Приведите в порядок подъезд. Если есть уборщица, можно попросить её сделать это. Если же её нет, придётся приложить собственные усилия. Важно помнить: осмотр квартиры начинается с придомовой территории, подъезда и лифта. Если они вызывают чувство брезгливости, первое впечатление может быть неизбежно испорчено.
  5. Выбирайте время для показа недвижимости с учетом её местонахождения. Если окна в квартире выходят на солнечную сторону, не стоит показывать её днём. Будут видны абсолютно все недостатки, а летом может показаться, что в жилье слишком жарко. Если вид за окном не слишком привлекательный, есть смысл перенести осмотр на сумеречное время суток.
  6. Выставляя недвижимость на продажу, ориентируйтесь на сезонность рынка. Оптимальным временем для размещения объявления является середина сентября, когда большинство людей вернулись из отпуска.
  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.
Предлагаем ознакомиться  Расписка при возмещение ущерба для затопление квартиры

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Как самому оформить продажу квартиры

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры
Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

  1. Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
  2. Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
  3. Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Предлагаем ознакомиться  Права прописанных в муниципальной квартире

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Как самому оформить продажу квартиры

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Стоимость любой квартиры может изменяться в диапазоне 10-15%. Если перевести этот разбег в денежный эквивалент, становится понятно, что потерять на одной сделке с жилой недвижимостью можно сотни тысяч.

Чтобы не продешевить, собственник квартиры должен правильно оценить её. Сделать это невозможно, если не знать, какие критерии оказывают влияние на стоимость. Ниже приведены основные из них.

Количество комнат является одним из важнейших параметров при расчёте стоимости квартиры. Он важен не только для продавца. Покупатели также анализируют недвижимость с точки зрения этого параметра.

  • С одной стороны, чем больше↑ комнат, тем дороже↑ жилая недвижимость.
  • Но с другой стороны, существует обратная зависимость между количеством комнат и стоимостью квадратного метра. Этот показатель самый высокий в однушках и самый низкий в четырёхкомнатных квартирах. Причина довольно проста: на маленькие квартиры спрос гораздо выше↑ в связи с их меньшей↓ стоимостью.

? 2) Площадь

Площадь оказывает прямое влияние на цену. Именно на неё сразу обращают внимание потенциальные клиенты. Чем больше↑ количество квадратных метров, тем выше↑ стоимость.

? 3) Планировка

Даже в случае одинаковых площади и количества комнат более комфортная планировка способна привести к увеличению цены жилой недвижимости больше чем на 10%.

Принципиальное значение в планировке имеют следующие характеристики:

  1. Наличие смежных комнат, то есть тех, в которые можно войти только из другой комнаты. Если их нет, стоимость квартиры будет выше↑.
  2. Возможность беспрепятственно просматривать из коридора то, что происходит в комнатах и в кухне. Планировка, при которой обзор для вошедших ограничен, ценится выше↑.

? 4) Площадь кухни

Площадь кухни имеет принципиальное значение для женщин, а также покупателей, у которых большая семья. Для них зачастую принципиально, чтобы размер этого помещения позволял вместе собираться за столом.

? 5) Тип санузла

Согласие супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры

Санузел может быть совместным или раздельным. Если в квартире постоянно проживает несколько человек, а также семья привыкла часто принимать гостей, предпочтение, скорее всего, будет отдано раздельному нахождению ванной и туалета. Поэтому на квартиры с раздельным санузлом цена обычно выше↑.

Каменные, а также другие дома с малым количеством этажей, в которых нет лифта, сданные в эксплуатацию в середине прошлого века сегодня пользуются невысоким спросом. Чаще всего квартиры в таких домах слишком маленькие, а планировка в них устаревшая. Если к тому же в доме давно не было капитального ремонта, продать жильё дорого не получится.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
  1. Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
  2. Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов. Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
  3. Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
  4. Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
  5. Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Необходимые документы

  • паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
  • документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
  • выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
  • согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

Образец согласия супруга на продажу жилья

От покупателя требуются только документы, подтверждающие его личность (то есть паспорт), а также свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга на сделку.

Образец согласия супруга на сделку

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

План оформления купли-продажи квартиры

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке),

, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.
Предлагаем ознакомиться  Как правильно составить предварительный договор купли-продажи дома с участком?

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Важно!

Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь

постоянную прописку

.

  • Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Пример договора купли-продажи квартиры

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

— Предыдущий договор купли-продажи.

— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры-

. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он

Проверка продавца и квартиры

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки. Это делается путем проверки:

  1. Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения, то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений (возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, читайте тут). Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
  2. Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
  3. Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста. Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Все эти моменты нужно проверить до подписания договора и передачи денег, потому что после этого сделка считается заключенной.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Что нужно подготовить и узнать?

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя:

  • ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
  • она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной (как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте тут);
  • она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
  • в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Все эти моменты бывает не очень легко проверить, поэтому к делу лучше привлечь юриста – только так будет гарантирована максимальная безопасность сделки.

Оценка квартиры и определение ее стоимости

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости. Этот момент важен для обеих сторон:

  • для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
  • для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы:

  • тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
  • месторасположение дома;
  • площадь жилья и количество комнат;
  • планировка квартиры;
  • состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
  • юридическая чистота квартиры и т.д.

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

Однако эта цифра – не окончательная цена сделки.

Lоговор купли-продажи квартиры - продолжение 1

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

  • на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
  • на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
  • на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector