Как досрочно погасить ипотеку: выгоднее уменьшить срок или платеж

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Если вносить больше, чем указано в графике

Он обязательно приложен к кредитному договору. Основную информацию по выплатам вы получите именно из этого документа, поэтому позаботьтесь о его сохранности до полного закрытия кредитного долга.

График платежей представляет собой таблицу, которая отражает все аспекты выплаты кредита. Изначально этот график может показаться набором цифр, но если изучить его более внимательно, можно получить исчерпывающую информацию о погашении своего кредита.

График состоит из столбцов и строк. Строки — это каждый месяц жизни кредита. На сколько месяцев вы взяли кредит, столько срок и будет в графике.

1. Порядковый номер месяца жизни кредита.

2. Сумма ежемесячного платежа. Стандартно банки применяют аннуитетную схему выплат, поэтому сумма ежемесячного платежа всегда одинаковая.

3. Расшифровка ежемесячного платежа: сколько уходит на проценты, сколько на погашение основного долга.

4. Остаточный долг по кредиту или сумма для досрочного погашения.

Как досрочно погасить ипотеку: выгоднее уменьшить срок или платеж

В графике указывается обязательный ежемесячный платеж, который вы обязаны вносить каждый месяц на кредитный счет. Меньше этой суммы платить нельзя, а вот больше — без проблем.

Но учитывайте, что банк все равно спишет только ту сумму, которая указана в графике, остальные деньги так и останутся просто лежать на вашем кредитном счету. А в следующий раз вы можете внести меньше, учитывая, что часть денег осталась лежать на кредитном счете.

Если вы желаете вносить больше, то оформляйте при этом частичное досрочное погашение. Каждый раз перед внесением платежа обращайтесь в банк и пишите заявления, указывая какую сумму вы желаете заплатить.

Предлагаем ознакомиться  Что может предпринять банк за просроченный кредит

Тогда в дату списания банк спишет всю сумму, что повлечет собой изменение графика платежей и снижение переплаты. Банк может рассчитать ежемесячный платеж в сторону его уменьшения, оставив срок кредита без изменений. Или же платеж останется прежним, но срок кредита сократится за счет частичного погашения кредитной задолженности.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я могу Платеж после мая 2017 Срок последнего платежа Последний платеж Переплата по ипотеке
Сократить срок 15 719 Р март 2020 г. 4110 Р 498 754 Р
Уменьшить платеж 8261 Р октябрь 2023 г. 8486 Р 612 239 Р
Не вносить 400 000 Р 15 719 Р октябрь 2023 г. 15 578 Р 786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Предлагаем ознакомиться  Закон об оплате кредитов

Кредит закроем в марте 2020 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Дата списания средств: основная ошибка заемщиков

В графике платежей указывается дата списания средств. В эту дату деньги уже должны лежать на кредитном счету. По окончании дня система автоматически списывает средства со счета в размере указанного в графике ежемесячного платежа. Если необходимой суммы не обнаружено, банк назначает штраф. Даже если для списания не будет хватать одной копейки, система не сможет оплатить кредит, ежемесячный платеж будет считаться просроченным.

Заемщики часто ошибаются, считая, что в дате указан день, когда следует вносить платеж. Они ждут до последнего, оплачивают кредит в дату списания, а потом удивляются претензиям банка и назначенным штрафам. В дату списания деньги уже должны лежать на счету. Учитывайте, что платеж исполняется не сразу, сроки перевода зависят от того, каким методом погашения кредиты вы воспользовались.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Предлагаем ознакомиться  Как вернуть проценты по кредиту

Методы внесения платежа и сроки его зачисления

Как досрочно погасить ипотеку: выгоднее уменьшить срок или платеж

Обычно при подписании кредитного договора заемщику рассказывают какими методами он может погашать задолженности, часто в пакет документов кладут бумагу с описанием методов. Можно использовать любой, но при этом учитывайте время зачисления средств.

1. Касса банка-кредитора или его банкомат. Это единственный вариант, при котором деньги переводятся на счет в день совершения платежа. Только при оплате кредита таким методом можно вносить деньги в дату списания средств.

2. Касса стороннего банка или его интернет-банк. В этом случае будет делаться межбанковский перевод, который осуществляется в течение трех суток.

3. Почта. Хотя сейчас почта ускорила сроки перевода средств, но все равно банки рекомендуют вносить платежи за 7 дней до даты списания.

4. Салоны Связной, Евросеть, МТС. Деньги переводятся в течение трех дней.

5. Терминалы Киви, Элекснет. Перечисление платежа будет также длиться до трех дней.

Без взимания комиссий платеж у вас возьмут только в банке, который этот кредит выдал, в остальных случаях предусматривается комиссия посредника, который принимает и проводит платеж.

Чаще всего размер комиссионных устанавливается в размере 1% от суммы кредита, но не менее 50-ти рублей. Но каждый посредник устанавливает свою плату, поэтому везде все по-разному. Например, при оплате через терминалы Киви для каждого банка устанавливается свой размер комиссионных.

Сделайте платежи удобными

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Приятных вам минимальных платежей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector