Кто подписывает договор управления мкд от собственников

Публичный не значит подневольный

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД.

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.

Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.

Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

Правомерность решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать или изменить способ управления домом на общем собрании, в том числе выбрать новую УО (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления с управляющей организацией должны подписать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УО управляет многоквартирными домами на основании лицензии, сведения о которой содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. При изменении перечня МКД, которыми управляет организация, она должна в течение пяти рабочих дней со дня заключения или расторжения договора управления направить эти сведения в орган ГЖН (ч. 1 ст. 192, ч. 1 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. ГЖИ проверяет:

  • полноту предоставленных сведений согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр;
  • достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным;
  • отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом;
  • факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п. п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).

Также в ходе судебного процесса был отвергнут довод УО-2 о незаконности решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий из-за судебного спора о праве управлять домом. По мнению УО-2, Госжилинспекция должна была отказать УО-1 в силу пп. «а» п. 9 приказа № 938/пр.

Предлагаем ознакомиться  Где можно продлить страховой полис по виду на жительстве

Однако судья установил, что поданный УО-2 иск с целью оспорить право УО-1 на управление многоквартирным домом был оставлен без рассмотрения 19.10.2017 года, до вынесения решения органом ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий по заявлению УО-1.

Кроме того, суд указал на то, что один из собственников помещений в доме подал иск к УО-2 о признании недействительным протокола общего собрания от 13.06.2017. Иск был подан уже после внесения изменений в реестр лицензий.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

В итоге суд пришёл к заключению, что орган ГЖН действовал в рамках законодательства и правомерно внёс изменения в реестр лицензий субъекта РФ. УО-1 реализовала решение, принятое на общем собрании собственников, заключив договоры управления с собственниками. УО-2 не смогла доказать реализацию решения собственников от 13.06.2017.

Апелляционный суд, куда обратилась УО-2, согласился с выводами суда первой инстанции и жалобу отклонил.

Признаки публичности договора управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок.

Правомерность решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий

Решение Госжилинспекции Санкт-Петербурга о внесении изменений в реестр лицензий, вынесенное в соответствии с приказом № 938/пр, стало предметом судебного разбирательства.

Предлагаем ознакомиться  Как составить договор аренды земельного участка

В ГЖИ с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий обратилась УО-1. Она предоставила заверенную копию протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.06.2017, на котором была выбрана в качестве управляющей домом. К заявлению были приложены копии договоров управления, заключённых 10.06.2017 с собственниками, владеющими 53,03% голосов в доме.

ГЖИ проверила предоставленные документы и вынесла решение о приостановлении рассмотрения заявления УО-1 из-за противоречий сведений (п. 5, пп. «а» п. 10 приказа № 938/пр). МКД уже находился в реестре лицензий, только в управлении УО-2.

Орган ГЖН запросил у обоих лицензиатов представить доказательства реализации решений собственников – подписанные договоры управления (п. 10, пп. «а» п. 15 приказа № 938/пр). УО-2 на запрос не ответила.

Поскольку у ГЖИ не было на тот момент сведений о судебных спорах в отношении указанного многоквартирного дома, то инспекция сделала вывод о соответствии заявления УО-1 требованиям приказа № 938/пр и внесла изменения в реестр лицензий.

УО-2 не согласилась с этим и подала в суд, пытаясь оспорить решение органа ГЖН. Истец указал, что:

  • 13.06.2017 собственники помещений в спорном доме провели ещё одно общее собрание, на котором отказались от услуг УО-1 и выбрали УО-2 для управления МКД;
  • в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга находится иск УО-2 к УО-1 о праве на управление спорным домом.

Условия договора для собственников жилых и нежилых помещений в доме

Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда № 14АП-2840/12 от 29.05.2012 года по делу № А05-11020/2011 говорится, что условия заключённого договора управления МКД могут разниться для собственников жилых и нежилых помещений в доме.

В случаях, когда по закону заключение договора управления обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней направлен протокол разногласий к данному документу, УК обязана в течение такого же срока со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии ДУ в её редакции либо об отклонении направленных замечаний (п.2 ст.445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.

При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.

Доказательства реализации решений общего собрания

Кто подписывает договор управления мкд от собственников

Суд первой инстанции, решая вопрос о том, какая из УО имеет право на управление многоквартирным домом, опирался на требования ст. 162 ЖК РФ и п. 3 приказа № 938/пр. Так, в пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр установлено, что к заявлению лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий должна прилагаться копия договора управления, подписанного собственниками помещений в МКД.

Предлагаем ознакомиться  Расселение аварийного жилья, правила и порядок, программа расселения ветхого жилья, условия и список документов

Договор должен заключаться с каждым собственником (ч. 4 ст. 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом стороной договора выступают собственники, владеющие половиной и более голосов в доме. Таким образом подтверждается не только принятие решения на ОСС о выборе управляющей организации, но и его реализация.

УО-1 представила в Госжилинспекцию заверенные копии договоров. УО-2 не направила соответствующие документы в надзорный орган при проверке и не смогла предъявить их в ходе судебного разбирательства.

Суд не принял ссылку УО-2 на отправку 30.06.2017 в адрес инспекции ценного почтового отправления как доказательство направления таких документов в ГЖИ. Согласно описи отправления, в нём находились оригинал протокола ОСС от 13.06.2017, реестр собственников помещений, счётная ведомость, сообщение о проведении собрания и решения собственников. Опись вложений не доказывает, что в отправлении находились договоры управления.

Судья сделал вывод о том, что УО-2 не доказала факт заключения договора управления домом с собственниками по результатам общего собрания собственников помещений в спорном доме.

Рекомендации

Во избежание двусмысленных ситуаций и споров между собственниками жилья и управляющими компаниями, достаточно следовать простым и несложным рекомендациям:

  • Всегда в указанные сроки отвечайте на предложения о заключении договора управления. Будь то отказ или согласие на других условиях. Отвечать нужно в любом случае.
  • Не размещайте на сайте УК и не раздавайте всем жильцам типовые договоры с перечнями и тарифами. Поскольку нужно учитывать конструктивные особенности, специфику, износ и прочие особенности каждого жилого дома. От этого будет разниться стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Подытоживая всё вышесказанное, отметим, что публичность договора не означает открытости данных о жильцах. Этого нигде не было отмечено. Также публичность договора управления не может принудить управляющую компанию возложить на себя несуществующее по условиям ДУ бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, навязанное ей собственниками жилья.

Запомнить

Управляющие организации, приступая к управлению многоквартирным домом, должны соблюдать следующие нормы законодательства:

  1. Решение о выборе УО для управления домом принимается на общем собрании собственников помещений в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ простым большинством голосов.
  2. Решение о выборе управляющей организации, принятое на ОСС, должно быть реализовано собственниками путём заключения договоров управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Для включения дома в реестр лицензий субъекта РФ управляющая организация должна направить соответствующее заявление в орган ГЖН, приложив полный пакет документов согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр. Заявление необходимо направить в надзорное ведомство в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. В те же сроки УО должна разместить информацию в ГИС ЖКХ  (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

В ином случае орган Госжилнадзора будет иметь основания для приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий либо отказать УО в праве управлять многоквартирным домом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Чтобы провести не дать ГЖИ повода оспорить решение собственников о заключении договора управления, проведите юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД. В этом поможет сервис «ОСС на 100%». Узнайте, как он работает.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector