Что такое отчуждение недвижимого имущества в 2020 году

Общие сведения об отчуждении недвижимости

Отчуждение – одно из оснований прекращения права собственности. Наряду с ним, согласно ст. 235 Гражданского кодекса, таким основанием может стать отказ от вещи, ее уничтожение или утрата.

Анализ нормы позволяет дать четкое определение: отчуждение объекта недвижимости – это любые добровольные или принудительные юридические действия в отношении имущества, в результате которых право собственности на него переходит к новому владельцу. Прежний хозяин этого права лишается.

Закон предусматривает множество оснований, по которым происходит отчуждение квартиры или дома. При этом собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Самые распространенные способы отчуждения недвижимого имущества юридическим лицом – это заключенные договора:

  • купли-продажи;
  • дарения;
  • мены;
  • передачи имущества в качестве уставного капитала другого юрлица.

Кроме сделок, основанием отчуждения иногда становится решение государственного органа, например, суда или Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Стоит также прояснить вопрос, является ли аренда имущества отчуждением. Некоторые договоры не предполагают перехода права собственности. К ним относятся соглашения по:

  • передаче права пользования и владения (аренды);
  • передаче распорядительных прав в доверительное управление;
  • предоставлению ограниченного пользования по соглашению о сервитуте;
  • ипотеке/залогу;
  • концессии и так далее.

В связи с этим их, как и арест, нельзя считать отчуждением имущества.

Приведенные разъяснения касаются того, что такое отчуждение квартиры. К нему относится купля-продажа, дарение и иные действия, которые влекут за собой переход права собственности на жилье. Разберемся, как это происходит в отношении земельных участков.

Добровольное и принудительное отчуждение: отличия и особенности

Как упоминалось выше, процедура отчуждения недвижимого имущества может быть добровольной и принудительной. Этот критерий принципиально отличает разные процессы перехода права собственности на жилье или землю. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Что такое отчуждение недвижимого имущества в 2020 году

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

  • недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
  • представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
  • представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
  • под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
  • собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Выше разобран вопрос, что значит отчуждение имущества. Упоминалось, что оно бывает добровольным или принудительным.

Разница между этими понятиями заключается в следующем:

  1. Добровольное. При добровольном отчуждении недвижимого имущества обязательно согласие на это действие со стороны собственника. Обычно подобные операции осуществляются путем заключения договора купли/продажи, мены или дарения. Во всех случаях, кроме последнего, предыдущий собственник получает определенную компенсацию за проведение процедуры.
  2. Принудительное. Как понятно из названия, в этом случае согласие собственника не влияет на конечный результат. Классический пример – отчуждение земель/дома в пользу регионального, муниципального или федерального собственника, т. е. государственных органов.

В любом случае, при отчуждении квартиры или земли гражданин теряет право собственности на нее. Разница заключается в том, что в первом случае это происходит по воле самого лица, во втором – без его согласия и вне зависимости от его желания.

Отчуждение земли

Согласно ст. 130 ГК, земельные участки тоже являются недвижимостью, поэтому их отчуждение станет основанием для прекращения права собственности (ст. 44 Земельного кодекса). Каких-то принципиальных отличий в отношении таких объектов нет, следовательно, отчуждение земельного участка – это значит переход права собственности на него к третьим лицам, как и в случае с другой недвижимостью.

Предлагаем ознакомиться  Официальное письмо с просьбой оказать содействие образец

К тому же земля может находиться у граждан в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном владении (земельные паи). Поскольку она не является их собственностью, ее отчуждение невозможно.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

  • кладовые,
  • подвальные помещения,
  • паркоместа,
  • подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Право на добровольное отчуждение недвижимости предоставляется каждому гражданину, у которого она пребывает в собственности. Отчуждение земель – это не одно и то же, что и продажа квартиры. В последнем случае существует вероятность возникновения проблем.

Одна из сложностей – отказ от права собственности на квартиру, если лицу принадлежит только ее часть (то есть доля), а не весь объект.

Эта проблема регулируется 250 статьей Гражданского кодекса России. Она накладывает определенные ограничения на процесс отчуждения:

  1. Лицо, продающее свою долю в квартире, обязано в письменном виде оповестить всех остальных собственников о своем намерении. Извещение должно содержать информацию о точной стоимости недвижимости, в соответствии с которой она будет продаваться сторонним лицам.
  2. В течение 1 месяца другие собственники должны либо выступить в качестве покупателей, либо составить письменный отказ от приобретения доли. Если имеет место второй вариант действий, необязательно ждать 1 месяц, поскольку разрешается приступать к отчуждению сразу после получения отказа.
  3. Если кто-то из других собственников согласился приобрести долю, она должна быть продана ему, поскольку такие лица имеют преимущественное право покупки объекта.

Если собственник доли не оповестил других граждан о предстоящей сделке, продал ее до истечения срока или получения отказа, такое отчуждение объекта недвижимости будет в дальнейшем оспорено другими долевыми владельцами собственности.

Порядок отчуждения недвижимого имущества

Отчуждение жилого помещения может производиться посредством совершения сделок – это самое распространенное основание. Независимо от вида сделки переход права собственности по ней должен отвечать определенным условиям:

  • Отчуждать недвижимость может лишь совершеннолетний дееспособный собственник. От имени и в интересах недееспособного лица сделку заключает его законный представитель. Можно поручить отчуждение доверенному лицу.
  • Письменная форма договора обязательна, какую бы сделку ни заключали стороны. Приветствуется нотариальное заверение.
  • Любая сделка должна соответствовать общим и специальным требованиям ГК. Например, договор купли-продажи включает описание объекта и его цену, а договор дарения не может содержать условий о встречных представлениях.
  • При передаче объектов следует соблюсти права третьих лиц. Например, в соответствии с ФЗ № 159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной и госсобственности…», предприниматели имеют право преимущественного выкупа у государства арендуемой ими недвижимости. Если частную недвижимость приобрел один из супругов в браке, ее отчуждение возможно лишь при согласии второго, поскольку она является их общим имуществом.
  • Каким бы ни было основание отчуждения, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Лишь после фиксирования сведений о новом собственнике в ЕГРН имущество считается отчужденным.
  • Свободно отчуждать можно лишь необремененную недвижимость. Арест, ипотека/залог, или запрет на отчуждение создадут проблемы при передаче права собственности.
Предлагаем ознакомиться  Материальная безответственность, или как обеспечить сохранность имущества организации

Порядок отчуждения жилых помещений всегда одинаков независимо от вида сделки-основания. Он включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их на примере договора купли-продажи недвижимости:

  1. Проведение переговоров. Стороны оговаривают условия сделки: цену, порядок передачи недвижимости, раздел расходов на оформление и так далее.
  2. Подготовка проекта договора. Разработку обычно поручают юристу, риелтору или нотариусу, хотя закон не запрещает составлять договор самостоятельно.
  3. Подписание договора. Стороны могут подписать соглашение в любом месте. Как правило, это происходит в нотариальной конторе по месту расположения объекта.
  4. Подписание передаточного акта. Согласно ст. 556 ГК, такой акт – обязательное условие договора купли-продажи. Рекомендуем составлять его и в случае заключения иных сделок, предполагающих передачу недвижимости.
  5. Государственная регистрация. Пройти регистрацию можно в офисах Росреестра, ближайших МФЦ или же онлайн посредством электронного сервиса Госуслуг.

Согласие на отчуждение

Еще одна проблема – получение согласия на продажу недвижимости. Приведем несколько примеров, когда выполнение этого условия обязательно:

  1. Недвижимость или доля в ней принадлежат несовершеннолетнему. Перед продажей нужно получить разрешение от опекунского совета. Не имеет значения, находится несовершеннолетний под опекой или нет. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен предварительно сам дать письменное согласие в государственном органе. Обязательное условие – приобретение на вырученные средства другого жилья, равноценного или большего.
  2. Происходит отчуждение квартиры, дома, земельного участка, находящегося в частной собственности, который был приобретен во время пребывания в браке. Если имеет место подобное, недвижимость считается общей собственностью супругов. Прежде чем ее продать, нужно получить согласие второго супруга.

Если в случаях, перечисленных выше, не получить согласие (от органа опеки или второго супруга), сделку признают недействительной в судебном порядке. Это повлечет за собой негативные последствия как для продавца, так и для покупателя. Последнему следует учитывать подобные нюансы для сведения риска потери средств к минимуму.

Во время отчуждения собственнику имущества нужно подготовить пакет документов. В него входят следующие бумаги:

  1. Договор купли/продажи или другой документ, закрепляющий сделку, в том числе договор дарения. Переход права собственности возможен и по договору, предметом которого выступает отчуждение недвижимого имущества.
  2. Согласие других собственников имущества.
  3. Отказ от покупки, составленный гражданами, владеющими другими долями, в случае с долевой собственностью.
  4. Документы на граждан, прописанных в жилом помещении, если продается дом или квартира.
  5. Справка из Росреестра, свидетельствующая об отсутствии обременений, связанных с недвижимостью. Если сделка проходит через нотариуса, последний сам выяснит эту информацию.

Рынок недвижимости активно используется мошенниками, отсутствие какого-либо документа – основание для отказа от сделки. Эти бумаги также потребуются во время регистрации нового собственника в Росреестре.

Кроме них придется составить два заявления:

  • о переводе права;
  • о регистрации права.

Дополнительно от покупателя потребуется подготовить копии документа, удостоверяющего личность. Также придется оплатить государственную пошлину 350 рублей и предоставить квитанцию, подтверждающую факт внесения средств.

Заключение

Процедура отчуждения земельного участка регулируется Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации. Чаще всего она проводится в добровольном порядке, но возможно и принудительное изъятие.

При продаже доли в квартире обязательный этап процедуры – отказ от ее приобретения другими собственниками. В случае, если доля принадлежит несовершеннолетнему, потребуется разрешение от органа опеки. Несоблюдение этих правил приведет к аннулированию сделки в судебном порядке.

Отчуждение недвижимости – это общее определение юридических действий, направленных на переход права собственности на имущество к третьим лицам. В зависимости от характера действий оно может быть добровольным или принудительным, возмездным или безвозмездным.

Условно отчуждения можно разделить на две группы. К первой относятся сделки, по которым владелец сам передает право собственности. Вторая группа – решения компетентных органов, по которым недвижимость изымается.

Результат этих действий в любом случае подлежит регистрации в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Предлагаем ознакомиться  Специализированный жилищный фонд — что это? || Муниципальный специализированный жилищный фонд

Пакет документов для отчуждения недвижимости

При добровольной передаче прав недвижимость стороны помимо договора должны подготовить пакет документов. Если это купля-продажа или подобная сделка, для ее оформления необходимо иметь:

  • паспорта сторон;
  • единый жилищный документ или выписку из домовой книги с указанием прописанных в квартире лиц;
  • справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
  • выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
  • техническую документацию на объект (кадастровый паспорт, если это дом или земельный участок);
  • согласие со стороны супруга продавца или разрешение органов опеки;
  • согласие супруга покупателя, если он в браке;
  • письменный отказ от приобретения лицами, имеющих преимущественное право покупки, или документ, подтверждающий их уведомление о продаже.

Аналогичный пакет потребуется и для Росреестра при государственной регистрации.

Отчуждение жилья по договору ренты

Один из вариантов передачи прав на жилье, распространенный среди одиноких пенсионеров, – договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости в обмен на периодические рентные платежи и предоставление средств на содержание (ст. 583 ГК).

Проще говоря, жилье передается в собственность лица, которое взамен обязуется обеспечивать бывшего владельца материально до конца его жизни. При этом получатель ренты продолжает проживать в переданном помещении – его нельзя выселить принудительно.

Что такое отчуждение недвижимого имущества в 2020 году

Новый владелец может продать жилье, но даже это не дает ему право на выселение бывшего собственника – рента обременяет недвижимость.

Закон допускает оформление трех видов ренты:

  1. Постоянная, то есть фактически бессрочная, если срок окончания договора не установлен. Право требовать выплаты может передаваться третьим лицам или в порядке наследования.
  2. Пожизненная, то есть предусматривающая выплаты и иные представления до смерти получателя ренты.
  3. Пожизненное содержание с иждивением. На плательщика возлагается обязанность не только платить ренту, но и обеспечивать получателя всеми необходимыми средствами для жизни, в том числе жильем.

Согласно ст. 584 ГК, любой такой договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

Если плательщик нарушит обязательства, например, просрочит плату, получатель вправе требовать уплаты пени. При существенных нарушениях договора получатель платежей может настоять его расторжении.

С образцом документа можно ознакомиться ниже.

Отчуждение недвижимости по дарственной

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.

Отчуждение недвижимости представителем

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Такой документ, помимо общих сведений о доверителе и доверенном лице, должен содержать подробное описание правомочий представителя. В частности:

  • собственно поручение на отчуждение с уточнением вида сделки;
  • описание отчуждаемого объекта, цена;
  • запрет на перепоручение и другие ограничения;
  • прочие права, которыми наделяется представитель: получение денег, переоформление и так далее.

Когда нельзя отчуждать недвижимость

В силу разных обстоятельств на некоторые объекты налагается запрет на отчуждение. Речь идет об обременениях, самое жесткое из которых – арест.

Остальные обременения хоть и запрещают отчуждать квартиры и землю, но лишь без согласия лица, в пользу которого наложены. При наличии согласия запрет снимается. К таким обременениям относится:

  • ипотека;
  • залог;
  • нотариальное запрещение отчуждения имущества.

Любое из них регистрируется в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector