Коммунальные платежи в апартаментах

Назначение помещений

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой
Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой

Налог на имущество

poplasen/Fotolia

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации.

Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше.

Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Квартира Апартамент
Цена за 1 м² 336 000 Р 269 000 Р
Стоимость 13 млн Р 10,5 млн Р
Налоговый вычет 20 м²
Налоговая база 19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р 39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество 0,15% 0,5%
Ежегодный налог на имущество 9576 Р 52 500 Р

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Квартира Апартаменты
Назначение Жилое Нежилое
Законодательство Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
Управление домом По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Социальная инфраструктура Должна быть по закону за счет застройщика или государства На усмотрение застройщика
Технические требования к зданиям и помещениям По гостам, снипам и под контролем государства Нет жестких требований
Взыскание на единственное жилье Невозможно (исключение — ипотека) Возможно
Регистрация Постоянная по месту жительства, бессрочно Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Коммунальные платежи Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
Налог на имущество 0,1% 0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Капремонт Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество 20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом Нет
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ Нет
Ипотека с господдержкой Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка Нет
Материнский капитал Можно использовать (453 000 Р) Нет

Квартира

Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен

Апартаменты

Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно

Квартира

По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом

Апартаменты

УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения

Предлагаем ознакомиться  Какие платежи у нанимателя муниципальной квартиры

Социальная инфраструктура

Квартира

Должна быть по закону за счет застройщика или государства

Апартаменты

На усмотрение застройщика

Технические требования к зданиям и помещениям

Квартира

По гостам, снипам и под контролем государства

Апартаменты

Нет жестких требований

Взыскание на единственное жилье

Квартира

Невозможно (исключение — ипотека)

Квартира

Постоянная по месту жительства, бессрочно

Апартаменты

Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления

Квартира

Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже

Апартаменты

На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов

Апартаменты

0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных

Квартира

Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда

Апартаменты

Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников

Вычет по налогу на имущество

Квартира

20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом

Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам

Квартира

Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ

Квартира

Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка

Квартира

Можно использовать (453 000 Р)

Содержание общего имущества

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи в апартаментах

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Предлагаем ознакомиться  Пельмени на вынос бизнес

Коммунальные платежи в апартаментах

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет.

Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию.

Изъятие за долги

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Сложная планировка квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

АИЖК будет выдавать ипотеку на апартаменты

В Омске построят первый апарт-отель

В чем выгода при покупке апартаментов

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Квартира Апартамент
Общая стоимость 7 200 000 Р 7 200 000 Р
Первоначальный взнос 4 000 000 Р 4 000 000 Р
Кредит от банка 3 200 000 Р 3 200 000 Р
Проценты по ипотеке 3 000 000 Р 3 000 000 Р
Вычет при покупке обоим супругам 4 000 000 Р Р
Вычет по процентам одному из супругов 3 000 000 Р Р
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета 910 000 Р Р

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Чем апартаменты отличаются от квартир

Квартира Апартаменты
Назначение Жилое Нежилое
Законодательство Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
Управление домом По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Социальная инфраструктура Должна быть по закону за счет застройщика или государства На усмотрение застройщика
Технические требования к зданиям и помещениям По гостам, снипам и под контролем государства Нет жестких требований
Взыскание на единственное жилье Невозможно (исключение — ипотека) Возможно
Регистрация Постоянная по месту жительства, бессрочно Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Коммунальные платежи Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
Налог на имущество 0,1% 0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Капремонт Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество 20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом Нет
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ Нет
Ипотека с господдержкой Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка Нет
Материнский капитал Можно использовать (453 000 Р) Нет

Квартира

Предлагаем ознакомиться  Ипотека уменьшить срок или сумму платежа

Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен

Апартаменты

Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно

Квартира

По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом

Апартаменты

УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения

Социальная инфраструктура

Квартира

Должна быть по закону за счет застройщика или государства

Апартаменты

На усмотрение застройщика

Технические требования к зданиям и помещениям

Квартира

По гостам, снипам и под контролем государства

Апартаменты

Нет жестких требований

Взыскание на единственное жилье

Квартира

Невозможно (исключение — ипотека)

Квартира

Постоянная по месту жительства, бессрочно

Апартаменты

Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления

Квартира

Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже

Апартаменты

На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов

Апартаменты

0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных

Квартира

Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда

Апартаменты

Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников

Вычет по налогу на имущество

Квартира

20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом

Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам

Квартира

Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ

Квартира

Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка

Квартира

Можно использовать (453 000 Р)

poplasen/Fotolia

Господдержка и маткапитал

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Регистрация по месту жительства

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности. Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

poplasen/Fotolia

Капитальный ремонт

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Квартира Апартамент
Минимальный взнос за м² 17 Р Р
Обязательный платеж в месяц 663 Р Р
Взносы на капремонт за год 7960 Р Р

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Социальная инфраструктура и технические требования

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector