Оценка стоимости недвижимости — заказать независимую оценку объектов недвижимости

С чего начинается оценка стоимости недвижимости

В основе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования. Он необходим для установления такого использования недвижимости, которое будет максимально продуктивным с учетом законодательных норм и физических возможностей.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) не всегда соответствует фактическому использованию недвижимости. Оно может предполагать иное применение объекта, если это допустимо и финансово оправдано.

С помощью анализа НЭИ определяется наиболее «прибыльное» использование недвижимости. Оно является ориентиром для продавцов и покупателей при формировании цены сделки. Оценщик принимает во внимание результат анализа для выбора оптимальных подходов и методов оценки.

Анализ НЭИ чаще всего используется в отношении земельных участков. Оценщики используют две схемы проведения анализа:

  1. Участок рассматривается как свободный или незастроенный.
  2. Участок анализируется в комбинации с существующими строениями.

В первой схеме рассматриваются варианты, предусматривающие сохранение текущего назначения или изменение, постройку объектов и т.д. Во второй схеме сравниваются варианты сохранения текущего назначения, реконструкция (восстановление, расширение, перепрофилирование или снос), а также комбинация всех возможных вариантов.

Среди доступных вариантов выбирается тот, при использовании которого итоговая стоимость объекта оценки максимальна. Если он отличается от фактического использования объекта, это значит, что он функционально устарел.

НЭИ имеет тесную связь с устареванием недвижимости. Со временем недвижимость изнашивается не только физически, но также функционально и в некоторых случаях экономически (например, в Ленинградской области хотят запретить строить квартиры-студии в многоквартирных многоэтажных жилых домах площадью, менее 30 кв.м).

Функциональное устаревание – это снижение эксплуатационных свойств объекта (надежность, эффективность, благоустройство и т.д.). Экономическое устаревание происходит в результате влияния внешних факторов – нестабильность рынка, законодательных ограничений, наложения сервитута или изменение иных внешних факторов и т.д.

Оценка стоимости недвижимости - заказать независимую оценку объектов недвижимости

Устаревание недвижимости снижает ее ликвидность, рыночную стоимость и цену за аренду. Соответственно, эффективность использования падает.

Выводы оценщика по НЭИ прописываются в специальном разделе Отчета об оценке. Оценщик обоснованно формулирует наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости и подкрепляет выводы вычислениями.

Предлагаем ознакомиться  КБК по страховым взносам для ИП в 2020 году

Подходы и методы оценки недвижимости

Существует три основных подхода к оценке стоимости недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Доходный подход

Доходный подход – это комбинация методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении вероятных доходов от использования объекта оценки. Этот подход используется для расчета инвестиционной и рыночной стоимости недвижимости. Он показывает, какой доход сможет принести объект в будущем.

Главное преимущество доходного подхода в том, что он показывает, насколько тот или иной объект оправдывает ожидания инвестора. Однако этот подход не всегда может считаться точным, так как основывается на прогнозной, а не текущей информации.

Оценка стоимости недвижимости - заказать независимую оценку объектов недвижимости

Доходный подход отражает:

  • Чистый операционный доход, который недвижимость может принести в процессе эксплуатации;
  • Риски, связанные с объектом или регионом его расположения (к примеру, для земель на Дальнем Востоке актуален риск землетрясения).

С точки зрения доходного подхода, разумный покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую объект может принести в будущем в виде прибыли. Только эта будущая прибыль должна быть приведена к текущей стоимости.

Применение доходного подхода имеет ограничения:

  1. Его нельзя использовать в условиях турбулентности, так как подразумевается, что прибыль будет поступать равномерно в течение конкретного времени. А в такой ситуации невозможно точно спрогнозировать будущие денежные потоки.
  2. Невозможно использовать при нехватке данных. Суть подхода заключается в аналитике рыночных процессов и выводов о получении будущей прибыли. Когда информации нет, то и расчеты произвести невозможно.

Несомненный плюс доходного подхода заключается в удобстве вычислений. Кроме того, этот подход позволяет оценить ситуацию на рынке наглядно, так как для проведения оценки специалист изучает ряд договоров и прочих документов, подтверждающих рыночные сделки.

С = ЧД/К, где

Оценка стоимости недвижимости - заказать независимую оценку объектов недвижимости

С – стоимость недвижимости;

ЧД – ожидаемый чистый операционный доход от использования объекта оценки за год;

К – норма дохода (ставка или коэффициент капитализации).

Предлагаем ознакомиться  Куда лучше иммигрировать в канаду

Метод прямой капитализации применяется для стабильно работающих объектов.

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом:

  1.  Оценка валового потенциального дохода на базе текущих ставок на рынке для аналогичных объектов.
  2.  Анализ потерь.
  3. Расчет издержек, возникающих в процессе эксплуатации недвижимости.
  4. Определение чистого операционного дохода. Он равен разнице между валовым потенциальным доходом и издержками.
  5. Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта оценки.

Оценка стоимости недвижимости - заказать независимую оценку объектов недвижимости

В доходном подходе используется два метода:

  1. Метод дисконтированных денежных потоков – в стоимость недвижимости преобразуется доход от его предполагаемого использования в прогнозном периоде, а также выручка от продажи объекта в постпрогнозном периоде (текущее значение этой суммы). Данный подход используется, когда осуществляется строительство, реконструкция или ремонт. Иными словами, когда в прогнозном периоде объект будет генерировать разную величину чистого операционного дохода.
  2. Метод капитализации – в стоимость недвижимости преобразуется доход за конкретный период времени. Он используется при стабильном доходе от недвижимости, а также с целью проведения экспресс-оценки.

Рассмотрим каждый метод подробнее.

Как происходит оценка недвижимости

1.       Получение задания на оценку.

Задание на оценку должно включать следующую информацию:

  • цель проведения оценки;
  • вид определяемой стоимости;
  • имущественные права;
  • дату проведения оценки.

На этом этапе происходит обращение к профессиональному оценщику и предоставление необходимых документов. Специалист задаст ряд вопросов об объекте недвижимости и согласует дату его осмотра.

Необходимо предоставить все документы на имущество:

  • выписку из ЕГРН;
  • технический план;
  • поэтажный план здания;
  • другие документы по требованию.

Полный перечень документов необходимо уточнить у оценщика. Список может варьироваться в зависимости от ситуации.

2.       Подписание договора.

После получения задания на оценку и документов, оценщик предложит составить договор на оказание услуг. В нем прописываются сроки выполнения работ, права и обязанности сторон, стоимость и другие параметры.

3.       Сбор данных.

Оценщик собирает информацию, которая необходима для дальнейшего обоснования выводов о стоимости недвижимости. Для этого он выезжает на объект, фотографирует его, сверяет с планом БТИ, уточняет дефекты.

4.       Проведение расчетов.

Предлагаем ознакомиться  Для чего нужна и как проводится оценка авто при вступлении в наследство

На этом этапе оценщик определяет, каким подходом и методом целесообразно оценивать стоимость недвижимости. Все формулы, вычисления и корректировки в дальнейшем отражаются в отчете об оценке.

5.       Формирование Отчета об оценке.

Готовый Отчет об оценке передается клиенту для последующей передачи по требованию или использования в планируемых целях. В Отчете об оценке содержаются следующие данные:

  • задание на проведение оценки;
  • используемые стандарты оценки;
  • применяемые допущения;
  • данные о заказчике и оценщике;
  •  основание для проведения оценочных работ;
  • идентификационные сведения об объекте оценки;
  • результаты оценки;
  • итоговая стоимость оцениваемого объекта;
  • ограничения и пределы применения итоговой стоимости;
  • анализ рынка объекта оценки;
  • описание процесса проведения оценки;
  • иная информация в соответствии с действующими Стандартами оценки.

Готовый Отчет об оценке должен быть пронумерован, прошит и подписан оценщиком, а также скреплен его личной печатью. Если специалистов несколько, печати и подписи проставляет каждый из них.

Что влияет на стоимость недвижимости

В первую очередь, на цену объекта недвижимости оказывает влияние его себестоимость. Сюда входят цены на строительные материалы, оплата труда рабочих, затраты на составление проектной документации, транспортировку и прочие. К примеру, стоимость трехэтажного частного дома из кирпича будет выше, чем такого же дома, но из пеноблоков или деревянного.

Помимо себестоимости на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние:

  • ситуация на рынке – если квартиры подешевели на 40 % за последние полгода, сохранить прежнюю высокую стоимость не удастся;
  • сезонность – к примеру, дачи летом продаются дороже, чем в зимнее время года;
  • расположение – объект, расположенный в центре города будет дороже, чем аналогичный объект на окраине;
  • инфраструктура – жилье в поселке будет стоить меньше, чем такое же жилье в городе, где инфраструктура развита лучше;
  • износ – чем старше объект, тем больше денег потребуется вложить в его ремонт;
  • экология – недвижимость, расположенная рядом с промышленными комплексами будет стоить дешевле;
  • другие параметры.

Все параметры учитываются оценщиком при расчете стоимости и прописываются в отчете об оценке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector