Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Существенные условия договора долевого строительства

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее — Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо  заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Внимание!

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Предлагаем ознакомиться  Образец доверенности на заключение договора от имени физического лица

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

  • не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
  • не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Внимание!

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

Оформление договора

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=https:CIXsfYg8VqM

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Предлагаем ознакомиться  Трудовые договора ранее заключенные не соответствуют образцам || Трудовые договора ранее заключенные не соответствуют образцам

Важные нюансы договора

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

  • информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);  
  • данные о государственной регистрации застройщика;
  • сведения о реализуемом проекте строительства;
  • информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
  • данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН
  • утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность  за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

  • получения разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
  • публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Внимание!

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Еще одно возможное препятствие — это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

  • невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
  • какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме. Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Предлагаем ознакомиться  Застраховать прицеп осаго

Оформление договора долевого участия

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально. И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи. Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу. Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз  работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector