Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Отличие от коммерческого найма

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку – разные сделки.

При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.

Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки. Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.

Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при сдаче квартиры таким образом, и даже если он будет расторгнут, все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть.

Коммерческий найм предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет. Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от социального найма, подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам. Ещё одно отличие состоит в возможности выкупа жилья у государства для оформления его в собственность.

Подобное жильё предоставляется отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.

От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что заключается с государством, а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.

Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

При аренде жилья у частника такой необходимости нет.

Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.

Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.

Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.

Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.

Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • документы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • сама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

Предлагаем ознакомиться:  Отзыв из отпуска или его перенос

После подписания договора он обязательно должен быть зарегистрирован, в противном случае, человек сдающий в аренду жилье может сказать в случаях сложившихся разногласий, что никакого документа не составлялось, а бумага, которая предоставляется арендатором – это всего лишь образец. И тогда доказать факт найма жилья с последующим выкупом будет гораздо сложнее.

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.
  • Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.
  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Поскольку договор является долгосрочным, цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.

Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).

Но скорее всего индексация платы, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.

При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.

Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.

Юридические основы сделки

Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка: наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.

О том, как сдавать квартиру, купленную по ипотеке, вы можете узнать из нашей статьи.

Некоторые специалисты рассматривают этот вид соглашения, как

долгосрочную аренду

с внесением в него ставки удорожания. При этом ставка удорожания вносится в график платежей как процент, соответствующий уровню инфляции.

Предлагаем ознакомиться:  Устный договор, устное соглашение, устная договоренность между физическими лицами

При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса. Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.

Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона. Для оформления необходимы документы:

  1. свидетельство на объект;
  2. техпаспорт;
  3. согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
  4. справка об отсутствии долгов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой.

В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические.

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора: 

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Сильные и слабые стороны

У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.

К минусам её относятся следующие моменты:

  1. Конкретной, закреплённой юридически формы документа по этому виду сделок на сегодняшний день не существует. Они не регламентированы законами РФ.
  2. В ходе процесса вполне возможно изменение первоначальных условий.
  3. Договор аренды квартиры с последующим выкупомПерспектива стать полноправным владельцем удалена на неопределённый срок.
  4. Владелец жилья может взять займ под залог жилплощади. При этом, если арендатор в ней не зарегистрирован, он не сможет наложить запрет на подобную сделку.
  5. Арендатор может быть выселен в любое время.
  6. Собственник может назвать такую цену за жилплощадь, что она превысит цены на недвижимость в долгосрочной перспективе.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон:

  1. По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже.
  2. Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
  3. Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.

Аренда квартиры с последующим выкупом: основные понятия

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма. Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа. Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Риски для продавца и покупателя

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно.

Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.

Предлагаем ознакомиться:  Ходатайство об истребовании оригиналов документов у истца

Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.

Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.

Но налоги и страховку всё равно платит собственник.

Особенности договора

Документ должен обязательно содержать следующие разделы:

  1. Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
  2. Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
  3. Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
  4. Договор аренды квартиры с последующим выкупомПериод действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
  5. Графики взносов и вариант внесения средств.
  6. Полная выкупная стоимость объекта.
  7. Условия аренды на период действия соглашения.
  8. Ответственность продавца и покупателя (арендатора).

Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:

  • по окончании срока аренды;
  • до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).

Рассмотрим ряд основных особенностей договора:

  • Договор составляется в письменном виде и должен иметь подписи всех участников сделки;
  • Договор аренды с последующим выкупом зачастую можно продлить после завершения срока его действия без каких-либо проблем, если обе стороны этого желают;
  • Расторжение договора чаще всего происходит в судебном порядке. При этом если инициатором выступает продавец, ему практически всегда приходится компенсировать уже выплаченную часть за покупку квартиры (арендная плата не возвращается).

Государственная регистрация

Данный вид аренды госорганами не регистрируется, так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.

Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.

По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.

Регистрировать подобные договора в государственных органах не нужно.

По факту на основе этого договора не переходит непосредственного перехода права собственности.

Обращаться же в государственные органы придется только в момент перехода прав собственности, для регистрации данного факта. При проведении процедуры понадобится договор аренды с последующим правом выкупа, как документ подтверждающий законность перехода прав собственности.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость.

Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку. Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.

Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.

Оцените статью
Юрист онлайн
Добавить комментарий

Adblock detector