Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензияЗастройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Предлагаем ознакомиться  Егаис лес сроки сдачи отчетности 2019

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Т.е. Ставка неустойки равна — 0,066% за каждый день просрочки передачи квартиры участнику строительства. Если кода вы будете самостоятельно считать неустойку ставка рефинансирования изменится то соответственно и изменится и ставка неустойки за каждый день просрочки.

Бывают случаи, когда налоговая инспекция затягивает перечисление денежных средств. Оправданий может быть множество: большая загруженность, недостаток людей, отпуска и прочее. Однако нас, тех, кто ждет свои денежки, это волнует мало. Итак, как же считается сумма пени за просрочку возврата налога?

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

  • паспорта участника ДДУ;
  • договора долевого участия;
  • документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Что супруги хотели получить за просрочку сдачи дома?

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Чтобы получить компенсацию морального вреда, нужно найти виноватого, доказать свои страдания, установить связь между виной и страданиями и даже учесть индивидуальные особенности. В этой истории был виноват застройщик, в другой может быть виноват работодатель, магазин или друг в соцсетях. Кто-то стойко перенесет дискомфорт, а кто-то даже попадет в больницу. Все это влияет на выплату.

Точную сумму компенсации определяет суд. Обычно юристы советуют просить больше: заплатят все равно меньше. Например, в истории с застройщиком покупатель квартиры просил 100 тысяч рублей за моральный вред, а получил только 10 тысяч, и то не с первого раза. Но бывает и больше: например, за неправильное лечение ребенка маме удалось отсудить у больницы 100 тысяч рублей за моральный вред. А иногда требуют всего 1 рубль.

Они хотели забрать все деньги, которые заплатили за новостройку. При этом от квартиры отказывались. Кроме стоимости квартиры супруги требовали дополнительную компенсацию: неустойку по закону о долевом строительстве, моральный вред и штраф 50% по закону о защите прав потребителей.

Семья два года ходила по судам, чтобы добиться того, что им гарантирует закон. Застройщик не хотел платить вообще ничего, но теперь ему все же придется потратиться.

Берите на заметку опыт этих людей, чтобы получить свое.

(стоимость квартиры неустойка моральный вред) × 50%

Получится около 1,3 млн рублей. Это больше половины стоимости квартиры. В таких случаях суд может уменьшить размер штрафа. Так можно делать на основании статьи 333 ГК РФ, но только если ответчик попросит и обоснует несоразмерность требований. И хотя это норма гражданского кодекса для уменьшения неустойки, но штраф по ней тоже можно снизить.

Как будет в конкретной истории — предсказать нельзя. В России нет прецедентного права. О штрафе для застройщиков Верховный суд говорил уже много раз, но от ошибок это все равно не спасает.

Что можно требовать от застройщика, который не сдал квартиру?

Если собрались выяснять отношения с застройщиком, лучше всего заранее проконсультироваться с юристом, который разбирается в специальном законе. В долевом строительстве много нюансов и есть нормы, которые работают не так, как при покупке смартфона или дивана. Например, у дольщиков есть ограничения для расторжения договора и отдельный порядок расчета неустойки. А еще всегда есть риск отказаться от квартиры, а деньги так и не получить.

Предлагаем ознакомиться  Завтрак перед сдачей крови на донорство

Но если вашу квартиру не сдали спустя два месяца и вы хотите забрать деньги, план такой:

  1. Не подписывайте акт и не принимайте квартиру.
  2. Напишите претензию застройщику с требованием вернуть деньги и выплатить компенсацию.
  3. Подайте иск в суд, если деньги не отдают.
  4. В суде кроме денег за квартиру и неустойки по ст. 9 закона о долевом строительстве требуйте штраф 50% по ст. 13 закона о защите прав потребителей.
  5. Сумму штрафа можете рассчитать сами. И вот вам совет от юриста: попробуйте заранее ее уменьшить — как будто вы сами оценили несоразмерность требований и согласны получить меньше. Так у суда будет меньше причин снижать неустойку и штраф. Гарантий этот совет, конечно, не дает, но на практике срабатывает.

Если не хотите расторгать договор, можно подождать, когда застройщик сдаст дом, и потом потребовать от него неустойку и штраф — будут деньги на ремонт. И не забудьте, что неустойка и штраф облагаются НДФЛ, — 13% придется отдать государству.

Почитайте подборку наших статей для дольщиков, чтобы защитить свои права и получить больше денег:

Если собрались выяснять отношения с застройщиком, лучше всего заранее проконсультироваться с юристом, который разбирается в специальном законе. В долевом строительстве много нюансов и есть нормы, которые работают не так, как при покупке смартфона или дивана. Например, у дольщиков есть ограничения для расторжения договора и отдельный порядок расчета неустойки. А еще всегда есть риск отказаться от квартиры, а деньги так и не получить.

Но если вашу квартиру не сдали спустя два месяца и вы хотите забрать деньги, план такой:

  1. Не подписывайте акт и не принимайте квартиру.
  2. Напишите претензию застройщику с требованием вернуть деньги и выплатить компенсацию.
  3. Подайте иск в суд, если деньги не отдают.
  4. В суде кроме денег за квартиру и неустойки по ст. 9 закона о долевом строительстве требуйте штраф 50% по ст. 13 закона о защите прав потребителей.
  5. Сумму штрафа можете рассчитать сами. И вот вам совет от юриста: попробуйте заранее ее уменьшить — как будто вы сами оценили несоразмерность требований и согласны получить меньше. Так у суда будет меньше причин снижать неустойку и штраф. Гарантий этот совет, конечно, не дает, но на практике срабатывает.

Если не хотите расторгать договор, можно подождать, когда застройщик сдаст дом, и потом потребовать от него неустойку и штраф — будут деньги на ремонт. И не забудьте, что неустойка и штраф облагаются НДФЛ, — 13% придется отдать государству.

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) Ставка рефинансирования (ключевая ставка), %
14.09.2012 – 31.12.2015 8,25
01.01.2016 – 13.06.2016 11
14.06.2016 – 18.09.2016 10,5
19.09.2016 – 26.03.2017 10
27.03.2017 – 01.05.2017 9,75
02.05.2017 – 18.06.2017 9,25
19.06.2017 – 17.09.2017 9
18.09.2017 – 29.10.2017 8,5
30.10.2017 – 17.12.2017 8,25
18.12.2017 – 11.02.2018 7,75
12.02.2018 – 25.03.2018 7,5
26.03.2018 – 16.09.2018 7,25
17.09.2018 – 16.12.2018 7,5
17.12.2018 – 16.06.2019 7,75
17.06.2019 – 28.07.2019 7,5
29.07.2019 – 08.09.2019 7,25
09.09.2019 – 7

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку.

Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%. C 27.03.2017 9,75%. С 02.05.2017 9,25%. С 19.06.2017 9%. С 18.09.2017 8,5%. C 30.10.2017 8,25%. C 18.12.2017 7,75%. С 12.02.2018 7,5%. С 26.03.2018 7,25%, с 17.09.2018 7,5%, с 17.12.2018 7,75%, с 17.06.2019 7,5%, с 29.07.2019 7,25%, с 09.09.2019 7%.

  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
  • Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Предлагаем ознакомиться  Лучшие матерные оскорбления

Цена договора — 3 млн. рублей.Просрочка  — 30 дней.Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.Дольщик — гражданин (умножаем на 2).Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

ФЗ «О защите прав потребителей»);

  • возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

  • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
  • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
  • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
  • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки. К составлению иска ст.

Что сказали суды?

Если застройщик не сдал квартиру вовремя, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эти супруги так и поступили: имели право.

В таком случае застройщик обязан вернуть всю сумму за квартиру. Кроме этого можно требовать неустойку по закону о долевом строительстве. Семья насчитала по формуле из закона почти 500 тысяч рублей. Уменьшим эту сумму до 70 тысяч — так можно. Моральный вред в размере 5 тысяч рублей тоже придется возместить.

А вот дополнительная компенсация в виде 50% штрафа не положена, потому что в законе для дольщиков о таком возмещении ничего не написано. Это санкции из закона для потребителей, но он к делу не относится: для застройщиков и дольщиков есть отдельный закон.

Супруги, заберите свои 2,5 млн, уменьшенную неустойку, деньги за моральный вред — и на этом все.

Но семья решила дальше бороться за свои деньги и пошла за справедливостью в Верховный суд.

Если просрочка сдачи квартиры составит больше двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор по своему желанию.

После этого застройщик обязан в течение 10 дней вернуть все деньги, уплаченные за квартиру. Если этого не сделать, придется платить проценты из расчета 1/150 ставки ЦБ за каждый день задержки выплат.

Для долевого строительства есть специальный закон — № 214-ФЗ. В нем описаны правила расторжения договоров, обязанности застройщиков, права дольщиков, размеры и сроки компенсаций. В нем и правда ничего нет про дополнительный штраф, если застройщик не платит.

Потребитель — это не только тот, кто покупает уже существующий товар или конкретную услугу. Это еще и тот, кто намеревается что-то купить — например будущую квартиру, которой пока нет.

А по этому закону за несоблюдение добровольного порядка придется платить штраф — 50% сверху. Пусть теперь суды исправляют свою ошибку, а застройщик доплачивает.

Моральный вред за задержку передачи квартиры уже выплатили в прошлый раз.

Это и была компенсация за страдания и дискомфорт из-за того, что застройщик вовремя не сдал квартиру. Требовать ее второй раз нельзя. Неустойку и штраф — берите, потому что они зависят от длительности просрочки и привязаны к цене квартиры. А моральный вред от этих выплат не зависит. При повторном обращении по одному и тому же нарушению его уже якобы не компенсируют.

Моральный вред оценивают независимо от других видов компенсаций. Главное — установить вину застройщика. А с ней никто и не спорил: просрочка очевидна.

Покупатель подал в суд второй раз и требовал компенсацию уже за новый период просрочки. А первый раз моральный вред ему компенсировали за другой период. Значит, компенсацию можно просить еще раз.

Как считают этот штраф?

В законе написано, что штраф 50% можно требовать со всех сумм, которые суд взыскал в пользу потребителя. Нет конкретики по поводу судебных или почтовых расходов, экспертизы, морального вреда или стоимости товара. Но истцы и суды считают штраф по-разному: то включают стоимость самого товара или услуги, то нет. Бывают также разногласия по поводу морального вреда и судебных расходов.

Но вот какие выводы можно сделать из судебной практики и разъяснений высших судов:

  1. При расчете штрафа можно учесть стоимость товара или услуги, если ее не выплатили без суда. Так было в истории с БМВ, за которую женщина отсудила 11 млн рублей. При расчете штрафа учли и стоимость машины, и ее удорожание за время судов, и неустойку, и моральный вред.
  2. Неустойка и моральный вред точно входят в сумму, на которую начисляют штраф 50%.
  3. Судебные расходы при расчете штрафа не учитываются.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Почему мужчина подал в суд на застройщика?

Если застройщик не сдает квартиру вовремя, он должен заплатить неустойку — по 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Еще от него можно требовать компенсацию морального вреда по закону о защите прав потребителей. Дольщик для застройщика — это почти как покупатель в обычном магазине. Если его права нарушены, нужно возмещать моральный вред, хотя в законе для дольщиков про это ничего не написано.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector